매매특약에 의한 용도변경시 예규변경

주택 매매계약을 앞두고 매수인이 잔금을 치르기 전에 주택을 상가로 바꿔 달라고 요청하는 경우가 있습니다. 매수인은 취득세 부담이나 주택담보대출 제한을 고려해 이런 조건을 제안할 수 있습니다. 매도인이라면 계약서에 특약을 넣기 전에 자신의 양도소득세가 어떻게 달라지는지 살펴봐야 합니다.

2022년 기획재정부는 이런 거래에서 양도일의 부동산 상태를 기준으로 판단한다는 유권해석을 내놓았습니다. 유권해석은 세법을 특정 거래에 어떻게 적용하는지에 관한 정부의 공식 해석입니다. 이후 2025년 시행령이 개정되면서, 일정한 용도변경 거래의 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제는 다시 매매계약일을 기준으로 판단하게 됐습니다. 주택을 철거하는 경우에는 용도변경과 다른 기준이 적용됩니다.

1. 1세대 1주택 비과세는 계약일을 먼저 확인합니다

1세대 1주택 비과세는 한 세대가 보유한 주택을 팔 때 법에서 정한 요건을 충족하면 양도소득세를 면제하는 제도입니다. 매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 상가로 바꾼 경우에는 계약을 맺은 시기에 따라 판단 기준이 달라집니다.

매매계약 체결일1세대 1주택 비과세 판단 기준

2022년 10월 20일까지

종전 해석에 따라 매매계약일의 현황을 봅니다.

2022년 10월 21일~2025년 2월 27일

2022년 유권해석에 따라 양도일의 현황을 봅니다. 양도일에 상가라면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

2025년 2월 28일부터

매매계약에 따라 주택을 상가 등 주택 외 용도로 변경해 양도하면, 개정 시행령에 따라 매매계약일을 기준으로 판단합니다.

양도일은 원칙적으로 매매대금을 모두 받은 날입니다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다. 매매계약일을 기준으로 보는 거래도 비과세를 적용받으려면 보유기간과 해당하는 경우 거주기간 등 나머지 요건을 충족해야 합니다.

2. 다주택자 양도소득세 중과는 양도일의 상태를 살펴봅니다

다주택자 중과는 여러 채를 보유한 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 파는 등 법에서 정한 요건에 해당할 때 기본세율에 세율을 더하는 제도입니다. 참고 칼럼이 소개한 2022년 조세심판원 결정례에서는 잔금 전에 상가로 바꿨더라도 계약 당시 주택이었다는 점을 근거로 중과 여부를 판단했습니다. 이후 2022년 10월 21일부터 체결한 계약에 적용된 유권해석은 양도일의 현황을 기준으로 삼았습니다.

2025년 개정으로 매매계약일을 기준으로 보게 된 항목은 1세대 1주택 비과세와 해당 장기보유특별공제입니다. 다주택자 중과는 양도일에 해당 부동산이 실제로 상가로 전환돼 세법상 주택에 해당하지 않으면 그 거래에 주택 중과세율을 적용하지 않습니다.

3. 장기보유특별공제는 공제율과 보유기간을 함께 봅니다

장기보유특별공제는 부동산을 일정 기간 보유한 경우, 양도차익에서 일정 금액을 빼주는 제도입니다. 「소득세법」 제95조 제2항의 표 1은 일반 공제율로 최대 30%, **표 2는 요건을 충족한 1세대 1주택에 적용하는 공제율로 최대 80%**입니다. 표 2의 실제 공제율은 보유기간과 거주기간에 따라 달라집니다.

2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일까지 체결한 계약은 당시 유권해석에 따라 양도일에 상가였다면 공제 요건을 충족하는 경우 표 1을 적용했습니다. 2025년 2월 28일부터 체결한 계약은 계약에 따라 주택을 상가로 바꿔 양도하더라도 매매계약일 현재 1세대 1주택에 해당하고, 보유기간 중 2년 이상 거주하는 등 공제 요건을 갖추면 표 2를 적용할 수 있습니다.

표 1을 적용할 때에는 공제율을 계산하는 보유기간도 확인해야 합니다. 참고 칼럼은 1주택자가 주택을 근린생활시설로 바꿔 판 사례에서는 건물 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 본 해석을 소개합니다. 반면 다주택자에 관한 2009년 해석 사례에서는 근린생활시설로 사용한 기간을 기준으로 봤습니다. 칼럼 필자는 당시 다주택자 중과 유예가 적용되는 거래라면 최초 취득일부터 계산할 여지가 있다는 견해를 덧붙였습니다. 실제 거래에 적용할 때는 해당 예규의 사실관계와 양도 당시 규정을 함께 확인해야 합니다.

4. 잔금 전에 주택을 철거하면 어떻게 될까요?

세법에서 말하는 멸실은 철거 등으로 건물이 없어지는 것을 뜻합니다. 기획재정부는 매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우, 2022년 12월 20일부터 체결한 매매계약에 대해 양도일 당시의 상태를 기준으로 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과 여부를 판단한다고 해석했습니다(재산세제과-1543). 2025년 시행령의 계약일 기준은 주택을 다른 용도로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 따라서 잔금 전에 주택을 철거해 양도일에 토지만 남았다면, 원칙적으로 토지 양도로 판단합니다.

매수인에게 잔금 전 용도변경이나 철거를 요청받았다면, 특약에 합의하기 전에 계약 체결일, 실제 용도변경이나 철거 예정일, 잔금일과 등기일을 놓고 예상 양도소득세를 확인해 보시기 바랍니다. 특히 1세대 1주택 비과세를 예상하고 매매대금을 정했다면, 특약에 따라 비과세 판단이 어떻게 달라지는지 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.