칼럼
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세무 실무에 관한 칼럼을 모았습니다.
대체취득에 따른 일시적 2주택 양도기한등 주의점
이사를 위해 새 집을 먼저 산 경우, 일시적 2주택 양도소득세 비과세 특례를 받으려면 새 집을 취득한 날부터 2년 또는 3년 이내에 기존 집을 팔아야 합니다. 새 집 취득 당시 두 집이 모두 조정대상지역에 있고 2026년 개정 규정이 적용되면 2년, 그 밖의 경우에는 3년입니다. 기존 집의 보유·거주 요건도 별도로 충족해야 합니다.
상속주택 비과세특례 검토사항
기존 집 한 채를 보유한 세대가 주택 한 채를 상속받았다면, 특례 요건을 충족할 때 기존 집을 팔면서 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 기존 집도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 하며, 상속주택을 먼저 파는 거래에는 이 특례가 적용되지 않습니다.
공동상속주택 소수지분자가 일반주택 양도시 비과세특례
공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우, 일반주택을 먼저 팔면 요건에 따라 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 별도로 충족해야 하며, 상속 당시 고인과 같은 세대였다면 특례 적용에 대한 해석이 갈립니다. 상속받은 소수지분을 먼저 팔면 원칙적으로 양도소득세 과세 대상이지만, 요건을 충족하면 다주택자 중과가 배제될 수 있습니다.
겸용주택 양도시 꼭 알아둬야 할 사항
상가와 주택이 함께 있는 겸용주택을 팔 때는 전체 거래금액과 실제 주택 면적에 따라 1세대 1주택 비과세를 판단하는 범위가 달라집니다. 이 글에서는 12억 원 기준과 주택·상가의 매매가를 나누는 방법, 다가구주택 요건, 잔금 전 용도변경, 상가 건물분 부가가치세를 살펴봅니다.
1세대 1주택 비과세 판단시 제외되는 농어촌주택
농어촌주택을 함께 보유해도 특례 요건을 충족하면 일반주택을 팔 때 농어촌주택을 주택 수에서 뺄 수 있습니다. 일반주택을 먼저 보유한 뒤 농어촌주택·고향주택을 취득한 경우와 상속·이농·귀농주택을 보유한 경우에는 서로 다른 특례가 적용됩니다. 두 경우 모두 일반주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
주택임대등록이 말소되는 경우 비과세 및 다주택 중과배제 여부
임대주택 등록이 말소되면 말소 사유와 주택을 판 시점에 따라 거주주택 비과세와 다주택 중과배제 요건이 달라집니다. 거주주택을 먼저 팔았다면 말소 사유별로 사후관리 요건을 확인해야 합니다. 임대등록이 먼저 말소됐다면, 법에서 정한 자동말소 또는 요건을 충족한 자진말소의 경우 말소 후 5년 이내에 거주주택을 팔고 다른 비과세 요건도 충족해야 특례를 받을 수 있습니다.
부담부증여시 꼭 알아둬야 할 사항
부담부증여는 부동산을 받는 사람이 담보대출이나 임대보증금 반환 의무 같은 채무까지 함께 넘겨받는 방식입니다. 채무를 실제로 인수한 사실이 인정되면, 받는 사람은 그 채무액을 재산가액에서 빼고 증여세를 계산합니다. 주는 사람은 채무에 해당하는 부분의 양도소득세를 검토해야 합니다. 증여 방식을 정하기 전에는 취득세까지 포함해 두 방식의 전체 세금 부담을 비교하는 것이 좋습니다.
6.21 부동산대책’에 따라 개정된 상생임대주택의 내용은?
상생임대주택 특례 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 2년 실거주 요건이 면제됩니다. 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생임대차계약으로 2년 이상 실제 임대하고, 임대료 인상률은 직전 계약 대비 5% 이하여야 합니다. 계약 체결 기한과 양도 기한을 지키고, 양도 시점에 세법상 1세대 1주택에 해당하는 등 나머지 비과세 요건도 충족해야 합니다.
재개발·재건축 등이 진행되면 대체주택에 대해 비과세 혜택을 한 번 더 준다고?
재개발·재건축 공사 기간에 살기 위해 마련한 대체주택은 일정 요건을 충족하면 팔 때 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 대체주택을 살 당시의 보유 주택 수와 대체주택에서 1년 이상 실제로 거주했는지, 새 주택으로 이사하는 기한과 대체주택을 파는 기한을 함께 확인해야 합니다.
수용시 이것만은 꼭 기억하자!
공익사업으로 토지나 주택을 넘기고 보상금을 받으면 원칙적으로 양도소득세 과세 대상입니다. 수용 시에는 보상금 지급이 끝난 날, 수용개시일, 소유권이전등기 접수일 중 가장 빠른 날을 양도일로 봅니다. 이 글에서는 양도일을 판단하는 방법부터 보상 방식에 따른 감면, 주택 비과세 특례, 소송으로 보상금이 달라졌을 때의 신고까지 정리합니다.
장기보유특별공제 적용시 주의점
장기보유특별공제는 부동산을 팔아 생긴 이익인 양도차익의 일부를 빼 주는 제도입니다. 일반 공제율은 최대 30%이며, 요건을 충족한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 적용됩니다. 임대등록, 재개발·재건축, 용도변경 이력이 있다면 공제 대상과 보유기간 계산 기준도 확인해야 합니다.
자녀에게 아파트를 시가보다 싸게 팔아도 될까?
부모가 자녀에게 아파트를 시가보다 싸게 팔 때는 실제 매매대금 지급과 자금 출처를 입증해야 합니다. 매매로 인정되더라도 부모의 양도소득세와 자녀의 증여세·취득세는 각각 다른 기준으로 판단하므로, 계약 전에 세 가지 세금을 함께 살펴봐야 합니다.
이혼시 양도소득세 측면에서 주의점
이혼할 때 부동산을 넘기는 이유에 따라 세금이 달라집니다. 부부가 함께 형성한 재산을 실제로 나누는 경우에는 이전 자체에 양도소득세와 증여세가 부과되지 않습니다. 위자료 대신 부동산을 넘기면 넘긴 사람에게 양도소득세가, 이혼 후 전 배우자에게 증여하면 받은 사람에게 증여세가 생길 수 있습니다. 부동산을 받은 뒤 다시 팔 때는 이전 사유에 따라 취득일과 취득가액을 다르게 계산할 수 있습니다.
청산금을 입주권 양도대가와 함께 받는 경우
조세심판원은 재건축 조합원이 입주권을 팔면서 매수인에게 미리 받은 분담금 환급예정액을 입주권 양도가액에 포함하고, 입주권을 판 시점을 양도시기로 보았습니다. 본문은 입주권 대가 17억 원과 환급예정액 3억 원을 합한 20억 원 사례로 비과세 금액과 장기보유특별공제 계산 방법을 설명합니다.
상속세 납세의무가 없어도 감정평가 받아 상속세를 신고하자.
상속세가 0원이어도 상속 당시 인정된 부동산 가액에 따라 나중에 팔 때 내는 양도소득세가 달라질 수 있습니다. 매각 계획이 있다면 감정평가 기간과 상속세 신고기한을 구분해 확인하고, 예상 절세액과 감정평가 비용을 비교해 보세요.
자동말소된 조정지역 아파트, 2027년 말까지 팔아야 세제해택 유지
2026년 12월 31일 현재 자동말소된 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도소득세 중과 배제 기본 기한은 2027년 12월 31일입니다. 일정 요건을 갖춘 정비사업 등은 기한이 달라질 수 있습니다. 8년 장기일반민간임대 아파트는 별도 공제 요건을 충족하면 임대 기간 중 발생한 양도차익에 50% 공제율을 적용받을 수 있습니다. 2028년 이후의 중과세율과 공제율 변화는 세제개편안 기준으로 설명합니다.
임대주택 사업자의 거주주택 비과세 특례 적용시 주의사항.
등록 임대주택과 직접 살던 집을 함께 보유한 경우, 일정 요건을 충족하면 거주주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 이 글에서는 실제 거주기간과 임대주택 등록 요건, 등록 말소 후 양도기한, 재개발·재건축으로 입주권이 생겼을 때의 판단 기준을 정리합니다.
양도차손이 발생한 경우라도 양도소득세 신고를 해야 하나?
부동산을 손해 보고 팔았더라도 예정신고 대상이면 양도소득세를 신고해야 합니다. 같은 해에 판 과세 대상 부동산에서 이익과 손실이 각각 발생하면, 손실을 이익에서 빼 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
보유기간 계산 잘못하면 양도소득세 날벼락
1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 원칙적으로 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 과거에는 여러 주택 중 한 채만 남긴 날부터 보유기간을 다시 계산하는 규정이 있었지만, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 원칙적으로 해당 주택의 취득일부터 계산합니다.
매매특약에 의한 용도변경시 예규변경
매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 상가로 바꾸거나 철거하면, 양도소득세를 판단하는 기준일이 달라집니다. 상가로 바꾼 경우 2025년 2월 28일부터 체결한 계약은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 여부를 매매계약일 기준으로 판단합니다. 주택을 철거한 경우 2022년 12월 20일부터 체결한 계약은 양도일의 상태를 기준으로 판단합니다.
양도소득에서 공제되는 비용은?
양도소득세를 계산할 때 공제하는 필요경비는 취득가액을 어떻게 산정하느냐에 따라 달라집니다. 실제 취득가액을 적용하면 요건과 증빙을 갖춘 자본적 지출액과 양도비를 더하고, 기준시가 등으로 계산하면 원칙적으로 법에서 정한 개산공제액을 더합니다. 공사비는 자산의 가치를 높이거나 더 오래 쓸 수 있게 한 지출인지, 기존 기능을 유지하기 위한 수리비인지에 따라 공제 여부가 달라집니다.
입주권 비과세 적용시 주의점
재개발·재건축으로 받은 조합원입주권을 팔 때 양도소득세 비과세를 받으려면 두 시점을 확인해야 합니다. 입주권으로 바뀌기 전에는 기존 주택의 보유·거주 요건을, 입주권을 파는 날에는 세대의 다른 주택·분양권 보유 여부를 살핍니다. 비과세 요건을 충족하더라도 실제 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익에 세금이 부과됩니다.
8년 이상 장기임대 놓은 내 주택, 50% 장기보유공제 가능할까?
1세대 1주택 양도소득세 비과세는 원칙적으로 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주 요건도 적용됩니다. 다만 특례에 따라 2년 보유·거주 요건이 모두 면제되거나, 1년 이상 거주한 뒤 두 요건이 면제되거나, 2년 거주 요건만 면제될 수 있습니다.
오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리인가?
오피스텔 분양권은 양도소득세를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 완공 후 실제로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 공실이라면 이전 사용 이력과 내부 구조를 함께 확인해야 합니다.
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