자동말소된 조정지역 아파트, 2027년 말까지 팔아야 세제해택 유지

조정대상지역에 있는 매입임대 아파트의 등록이 자동으로 말소됐다면, 양도소득세 중과를 피할 수 있는 기본 기한은 2027년 12월 31일입니다. 2026년 10월 1일부터 시행된 「소득세법 시행령」 개정에 따른 것으로, 임대의무기간이 2027년 이후에 끝나거나 일정 요건을 갖춘 재건축·재개발이 진행되는 경우에는 기한이 달라질 수 있습니다.

여기서 자동말소란 법에서 정한 의무 임대 기간이 끝나 임대주택 등록이 자동으로 지워지는 것을 말합니다. 다주택 중과는 여러 채의 주택을 보유한 세대가 일정한 주택을 팔 때 양도소득세 기본세율에 세율을 더하는 제도입니다. 중과 배제를 받으면 이 추가 세율이 붙지 않습니다.

조세금융신문에 실린 이재홍 세무사의 8월 칼럼은 2026년 세제개편안을 바탕으로 양도 시기에 따라 혜택이 줄어드는 과정을 설명했습니다. 현재는 중과 배제 기한을 정한 시행령이 시행 중입니다. 2028년 중과세율 완화와 공제율 조정은 법률 개정안에 담겨 있습니다.

1. 다주택 중과 배제는 언제까지 받을 수 있나요?

종전에는 2020년 8월 18일 이후 자동말소된 일정한 등록임대주택에 대해 양도 시기 제한 없이 중과 배제를 받을 수 있었습니다. 개정 시행령은 이 가운데 조정대상지역에 있는 4년 단기매입임대 아파트와 8년 장기일반민간임대 아파트에 양도 기한을 두었습니다. 해당 주택이 중과 배제 요건을 충족하면 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도할 때 혜택을 받을 수 있습니다.

다음에 해당하는 주택은 2027년 12월 31일과 아래의 해당 기한을 비교해 가장 늦은 날까지 양도하면 됩니다.

정비사업은 사업 유형에 따라 조합설립인가, 사업시행자 지정 또는 관리처분계획인가가 법정 기한 전에 이뤄져야 합니다. 해당 기한은 2027년 12월 31일 또는 위 표의 등록말소·신규 지정에 따른 기한입니다. 법에서 정한 협의, 수용재결 또는 매도청구소송에 따라 양도하는 경우에는 기한 내에 양도한 것으로 봅니다. 조문정보

2. 장기보유특별공제 50%는 어떤 차익에 적용되나요?

장기보유특별공제는 일정 요건을 충족하면 부동산을 팔아 얻은 차익에서 일정 금액을 빼 주는 제도입니다. 종전 시행령과 국세청의 사전답변(사전법규재산 2024-768, 2024년 12월 31일)에 따르면, 해당 요건을 충족하는 8년 장기일반민간임대 아파트가 자동말소된 경우에는 8년 임대 요건을 충족한 것으로 볼 수 있습니다. 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 50% 공제율은 임대 기간 중 발생한 양도차익에 적용됩니다. 실제 공제를 받으려면 임대료 인상률, 주택 규모, 기준시가 등 다른 요건도 충족해야 합니다.

재정경제부의 세제개편안 문답자료는 임대 기간 밖에서 발생한 차익도 따로 계산했습니다. 자료에 제시된 사례에서는 2027년 양도분에 보유 기간을 기준으로 연 2%를 적용했습니다. 2028년 양도분은 임대 기간 중 차익에 30%를 적용하고, 그 밖의 차익에는 등록임대 기간을 거주 기간으로 인정해 연 2%를 적용하는 방식으로 예시했습니다. 2028년 계산은 개편안에 따른 예시입니다.

3. 양도 시기별로 한눈에 보기

아래 표는 2026년 12월 31일 현재 등록이 자동말소된 조정대상지역 매입임대 아파트 가운데 중과 배제의 기본 기한이 적용되는 경우를 기준으로 정리했습니다. 공제율은 해당 공제 요건을 충족한 8년 장기일반민간임대 아파트의 임대 기간 중 양도차익에 관한 것입니다.

조정대상지역의 다세대·연립주택 등 비아파트, 조정대상지역 밖의 주택, 건설임대주택과 공공지원민간임대주택에는 이번 매입임대 아파트의 양도 기한 제한이 적용되지 않습니다. 이들 주택은 각 제도의 기존 요건에 따라 중과 배제와 공제 적용 여부를 판단합니다.

매각을 앞두고 있다면 먼저 임대주택 등록 유형, 자동말소일, 조정대상지역 지정 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 중과 배제 기한과 50% 공제 요건은 각각 확인해야 실제 매각 시기에 따른 세 부담을 판단할 수 있습니다.