자녀에게 아파트를 시가보다 싸게 팔아도 될까?

부모가 자녀에게 아파트를 시가보다 낮은 가격에 팔 때는 세 가지 세금을 살펴봐야 합니다. 부모에게는 양도소득세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 문제될 수 있습니다. 세금마다 가격 차이를 판단하는 기준이 다르기 때문에, 먼저 실제 매매라는 점을 입증할 수 있는지 확인한 뒤 각 세금의 기준을 따로 적용해야 합니다.

1. 부모와 자녀 사이의 매매는 증여로 추정될 수 있습니다

「상속세 및 증여세법」 제44조는 배우자나 직계존비속에게 넘긴 재산을 증여받은 것으로 추정합니다. 직계존비속은 부모·조부모나 자녀·손자녀처럼 위아래로 직접 이어지는 가족을 말합니다. 따라서 부모가 자녀에게 아파트를 넘기면서 매매계약서를 작성했더라도, 실제로 대가를 받고 거래했다는 사실을 입증해야 증여 추정을 벗어날 수 있습니다.

2. 매매대금 지급과 자금 출처를 입증해야 합니다

「상속세 및 증여세법 시행령」 제33조 제3항은 실제로 대가를 주고받았다고 인정할 수 있는 경우를 정하고 있습니다.

• 권리를 이전하거나 행사하는 데 등기·등록이 필요한 재산을 서로 교환한 경우
• 이미 과세되었거나 신고한 소득, 상속받거나 증여받은 재산으로 대금을 지급한 사실이 확인되는 경우. 비과세 또는 감면을 받은 소득도 포함됩니다.
• 자녀가 자기 재산을 팔아 마련한 돈으로 대금을 지급한 사실이 확인되는 경우

현금으로 대금을 지급하는 매매라면 계약서와 함께 계좌이체 내역, 소득 신고 자료, 보유 재산의 매각 내역 등 누가 어떤 돈으로 얼마를 지급했는지 보여 주는 자료를 갖춰 두는 것이 중요합니다.

3. 부모의 양도소득세는 실제 매매가보다 높은 시가로 계산될 수 있습니다

부모가 자녀처럼 세법상 특수관계인에게 부동산을 싸게 팔아 세 부담이 부당하게 줄어든 것으로 인정되면, 세법은 시가를 기준으로 양도소득을 다시 계산합니다. 이를 부당행위계산부인이라고 합니다. 여기서 시가는 세법의 평가 기준에 따라 인정되는 가격입니다.

저가 매매에서는 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 이 규정의 가격 차이 기준에 해당합니다. 차액이 3억 원 미만이면서 시가의 5% 미만이어야 이 기준을 벗어납니다.

4. 자녀가 싸게 사서 얻은 이익에는 증여세가 생길 수 있습니다

실제 매매로 인정되더라도 자녀가 시가보다 낮은 가격에 아파트를 사서 얻은 이익 중 일부는 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 「상속세 및 증여세법」 제35조는 이를 저가 양수에 따른 이익의 증여로 규정합니다. 시가와 매매가의 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액을 뺀 나머지가 증여재산가액입니다. 증여재산가액은 세법이 증여받은 이익으로 계산한 금액입니다.

예를 들어 시가 15억 원인 아파트를 자녀에게 10억 원에 팔았다면 차액은 5억 원입니다.

• 부모는 부당행위계산부인이 적용되면 시가인 15억 원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산합니다. 조문정보
• 자녀의 증여재산가액은 차액 5억 원에서 기준금액 3억 원을 뺀 2억 원입니다. 성년인 거주자 자녀가 직계존속에 대한 증여재산공제 5,000만 원을 전액 적용받고, 합산할 종전 증여나 다른 공제·감면이 없다고 가정하면 산출세액은 2,000만 원입니다. 기한 내 신고에 따른 신고세액공제 3%를 적용하면 납부세액은 1,940만 원입니다.

5. 자녀가 나중에 아파트를 팔 때는 증여재산가액을 취득가액에 더합니다

자녀가 저가 양수로 얻은 이익에 대해 증여세를 과세받았다면, 이후 아파트를 팔 때 그 증여재산가액을 실제 매매대금에 더해 양도소득세를 계산합니다. 근거는 「소득세법 시행령」 제163조 제10항 제1호입니다.

앞의 사례에서 자녀가 10억 원에 아파트를 사고 2억 원을 증여재산가액으로 과세받았다면, 이 계산에 따른 자녀의 취득가액은 12억 원입니다. 나중에 양도소득세를 신고할 때 매매계약서와 당시 증여세 신고 자료를 함께 확인하면 이 금액을 빠뜨리는 일을 줄일 수 있습니다.

6. 부모가 1세대 1주택자라면 어디까지 낮춰 팔 수 있을까요?

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세 부담이 달라집니다. 다만 세법상 고가주택에 해당하면 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 양도가액에 해당하는 비율만큼 과세 대상이 됩니다. 양도차익은 주택을 팔아 세법상 계산한 이익을 뜻합니다.

참고 칼럼은 부모의 비과세 여부를 확인한 뒤 자녀에게 저가 양수에 따른 증여이익이 생기는 범위를 살펴보는 접근을 소개합니다. 예를 들어 시가 20억 원인 아파트는 시가의 30%인 6억 원과 3억 원 중 작은 금액인 3억 원이 기준입니다. 매매가를 17억 원보다 높게 정하면 차액이 기준금액 미만입니다. 정확히 17억 원이면 차액이 기준에 도달하지만, 증여재산가액을 계산하면 3억 원에서 3억 원을 뺀 0원입니다.

이 사례에서 증여재산가액이 0원이더라도 부모의 양도소득세에는 시가의 5% 기준이 별도로 적용됩니다. 특히 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 시가를 기준으로 계산할 때 세 부담이 커질 수 있습니다. 자녀의 취득세 역시 별도로 살펴봐야 합니다.

7. 취득세는 과세표준과 매매·증여 구분을 함께 봐야 합니다

취득세의 과세표준은 세율을 곱하는 기준 금액입니다. 매매로 부동산을 취득하면 원칙적으로 실제로 지급했거나 지급해야 할 비용을 반영한 사실상취득가격을 기준으로 합니다. 다만 2023년부터 특수관계인 간 저가 거래에서 시가인정액과 사실상취득가격의 차이가 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면, 부당행위계산 규정에 따라 시가인정액을 기준으로 취득세를 계산할 수 있습니다. 시가인정액은 매매사례가액이나 감정가액 등 지방세법에 따라 시가로 인정되는 금액입니다. 현행 규정은 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액을 사용하도록 정하고 있습니다.

2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 부모·자녀나 배우자 사이의 거래에서 실제 대가를 지급했더라도, 그 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮으면 취득세에서는 취득한 부동산 전체를 증여로 봅니다. 이 경우 무상취득에 해당하는 취득세 규정을 적용합니다.

예를 들어 시가인정액 20억 원인 아파트를 자녀가 부모에게서 17억 원에 산다면 차액은 정확히 3억 원입니다. 참고 칼럼은 이 사례를 당시 유상취득의 과세표준을 설명하는 데 사용했습니다. 2026년 개정 규정이 적용되는 거래라면 취득세에서 아파트 전체를 증여로 보므로, 시가인정액 20억 원을 기준으로 무상취득 규정을 적용합니다. 같은 거래에서 증여세상 저가 양수 이익은 0원이 될 수 있으므로, 두 세금의 결과가 달라질 수 있습니다.

자녀에게 아파트를 팔 계획이라면 계약 전에 자녀의 대금 지급과 자금 출처, 부모의 1세대 1주택 비과세 요건, 양도소득세·증여세의 시가와 취득세의 시가인정액을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 상담할 때는 예정 매매가와 산정 근거, 대금 지급 계획을 준비해 가면 거래 후 부모와 자녀가 부담할 세금을 각각 검토할 수 있습니다.