청산금을 입주권 양도대가와 함께 받는 경우

재개발·재건축 사업에서 종전 부동산의 평가액이 새 아파트의 조합원 분양가보다 크면, 그 차액을 돌려받을 수 있습니다. 이 정산금을 청산금이라고 합니다.

조합이 청산금을 지급하기 전에 조합원입주권을 팔기도 합니다. 조합원입주권은 정비사업을 통해 새 주택에 입주할 수 있는 권리입니다. 입주권을 산 사람이 나중에 조합에서 청산금을 받기로 하면서, 그 예상액을 입주권 매매대금에 포함해 매도인에게 미리 지급하는 경우가 있습니다. 이 글에서는 매도인이 매수인에게 미리 받은 금액을 분담금 환급예정액이라고 하겠습니다.

조세심판원은 2023년 5월 8일 결정(조심 2023서3442)에서 이 환급예정액을 입주권 양도가액에 포함하고, 입주권을 판 시점에 함께 받은 대가로 보았습니다. 실제 사건에서는 입주권 두 개에 환급예정액을 나누어 계산했습니다. 아래에서는 입주권 한 개를 판 경우를 예로 들어 설명합니다.

1. 누가 양도소득세를 신고하나요?

국세청은 원래 조합원이 입주권을 팔면서 청산금 상당액을 매수인에게 미리 정산받은 경우, 나중에 조합에서 청산금을 받는 사람이 매수인이더라도 종전 부동산의 청산금에 대한 납세의무자는 종전 소유자라고 해석했습니다(재산-628, 2009.2.23.). 이번 심판례에서도 종전 소유자인 매도인이 받은 환급예정액을 그 매도인의 입주권 양도대가에 포함해 판단했습니다.

입주권을 증여한 경우에는 등기부와 신탁원부에 기록된 권리 변동, 증여계약의 내용, 청산금이 실제로 누구에게 돌아가는지 등을 종합해 납세의무자를 판단한다는 국세청 해석이 있습니다(사전법령해석재산 2021-178, 2021.6.30.).

2. 어느 해의 양도소득으로 보나요?

기획재정부는 신탁업자가 시행하는 재건축 사업에서 새 주택을 분양받는 토지 등 소유자가 신탁업자로부터 청산금을 받는 경우, 소유권이전고시일의 다음 날을 양도시기로 보았습니다(기획재정부재산-35, 2020.1.14.).

이번 사건에서 매도인은 입주권을 넘기면서 매수인에게 환급예정액을 받았습니다. 조세심판원은 이 금액을 입주권을 판 대가에 포함하고 입주권의 양도시기를 적용했습니다. 환급예정액에서 생긴 이익은 종전 부동산에서 비롯된 만큼, 비과세와 장기보유특별공제를 계산할 때 따로 구분할 필요가 있다고 보았습니다.

3. 장기보유특별공제는 어디까지 적용되나요?

장기보유특별공제는 일정 요건을 충족하면 보유기간 등에 따라 양도차익의 일부를 빼 주는 제도입니다. 정비사업의 결과로 조합에서 직접 받는 청산금은 종전 부동산 일부를 넘긴 대가로 봅니다. 이 경우 청산금에 대한 장기보유특별공제의 보유기간을 종전 부동산 취득일부터 해당 청산금의 양도일까지 계산한다는 해석이 있습니다(기획재정부재산-439, 2014.6.9.).

원조합원이 재건축 입주권을 양도한 경우에는 관리처분계획 인가 전에 종전 부동산에서 생긴 양도차익에 한해 공제를 적용합니다. 관리처분계획 인가란 정비사업에서 조합원에게 새 주택을 어떻게 배정하고 금액을 어떻게 정산할지 정한 계획을 승인하는 절차입니다. 공제에 필요한 보유기간은 종전 부동산 취득일부터 관리처분계획 인가일까지 계산합니다. 공제 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택에 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 표 2의 공제율을 적용할 수 있습니다.

4. 양도가액과 비과세 금액은 어떻게 계산하나요?

참고 칼럼은 종전 실무에서 환급예정액을 입주권 매매대금에서 빼고, 그 부분은 청산금으로 따로 신고하는 방식이 쓰였다고 설명합니다. 이번 심판례처럼 매수인이 지급한 환급예정액을 입주권 양도대가로 보면, 고가 조합원입주권 여부를 판단할 때도 환급예정액을 포함한 전체 거래금액을 기준으로 삼습니다.

다만 양도가액을 합산하더라도, 공제를 계산하려면 양도차익을 나누어야 합니다. 참고 칼럼은 환급예정액에 해당하는 차익을 종전 부동산에서 생긴 이익으로 보고, 관리처분계획 인가 전 양도차익에 합산하는 방식으로 설명합니다. 입주권 비과세 요건을 충족하고 전체 양도가액이 12억 원을 넘는 사례에서는 전체 양도차익에 (전체 양도가액 − 12억 원) ÷ 전체 양도가액을 곱해 과세 대상 양도차익을 계산합니다.

참고 칼럼의 필자는 환급예정액도 경제적으로는 종전 부동산의 일부를 넘긴 대가라는 점을 들어, 매수인에게 미리 받았다는 이유로 비과세와 장기보유특별공제 결과가 달라지는 것이 합리적인지 의문을 제기했습니다. 이는 필자의 견해입니다.

5. 입주권 대가 17억 원에 환급예정액 3억 원을 받은 경우

A씨는 2015년 주택을 10억 원에 사서 계속 거주했습니다. 2020년 재건축 관리처분계획이 인가됐을 때 종전 주택의 평가액은 15억 원, 새 아파트의 조합원 분양가는 12억 원이었습니다. 이에 따라 받을 청산금은 3억 원이었습니다.

A씨는 2023년 입주권을 팔면서 입주권 대가 17억 원과 환급예정액 3억 원을 합해 총 20억 원을 받았습니다. 매수인은 2025년 사업 완료 시 조합에서 청산금을 받기로 했습니다. 이 사례에서는 A씨가 조합원입주권 비과세 요건을 충족하고, 관리처분계획 인가일까지 만 5년을 보유하고 거주했으며, 별도로 반영할 필요경비는 없다고 가정합니다. A씨의 양도소득세는 입주권을 판 2023년을 기준으로 계산합니다.

총 거래금액 20억 원 중 12억 원에 해당하는 비율은 60%입니다. 따라서 전체 양도차익 10억 원 중 6억 원은 비과세, 4억 원은 과세 대상입니다. 과세 대상 양도차익의 비율은 (20억 원 − 12억 원) ÷ 20억 원 = 40%입니다.

장기보유특별공제의 대상은 인가 전 양도차익 5억 원(입주권 대가에서 생긴 4억 원과 환급예정액에서 생긴 1억 원의 합계) 중 과세되는 부분입니다. 5억 원에 과세 비율 40%를 곱하면 공제 대상 차익은 2억 원입니다. 여기에 보유 5년 20%, 거주 5년 20%를 합한 공제율 40%를 적용하면 장기보유특별공제액은 8,000만 원입니다.

입주권을 팔면서 환급예정액을 받았다면, 매매계약서와 정산 내역에서 그 금액이 전체 매매대금에 어떻게 반영됐는지 확인해 보시기 바랍니다. 같은 거래에서도 고가 입주권 여부는 전체 양도가액을 기준으로 보고, 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가 전 차익 중 과세되는 부분에 적용하기 때문입니다.