대체취득에 따른 일시적 2주택 양도기한등 주의점

이사를 위해 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 팔면, 한동안 한 세대가 주택 두 채를 보유하게 됩니다. 이때 일정 요건을 충족하면 기존 집을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용합니다. 이를 일시적 2주택 비과세 특례라고 합니다.

2026년 11월 14일 현재, 기존 집을 팔아야 하는 기한은 새 집을 취득한 날부터 2년 또는 3년입니다. 두 집이 모두 조정대상지역에 있더라도 계약 시점이나 경과규정에 따라 기한이 달라질 수 있습니다.

1. 기존 집을 팔아야 하는 기한

「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따르면, 원칙적으로 기존 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 취득해야 합니다. 기존 집을 팔아야 하는 기한은 아래와 같습니다.

2년 기한은 조정대상지역에 기존 집을 보유한 세대가 2026년 8월 4일부터 조정대상지역의 새 집을 취득하고, 2026년 10월 1일부터 기존 집을 양도하는 경우에 적용됩니다. 다만 2026년 8월 3일까지 새 집이나 해당 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실을 증명하면 종전 규정이 적용됩니다. 이와 별도로 새 집의 조정대상지역 지정 공고 전에 해당 주택이나 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 매매계약과 계약금 지급 사실을 증명할 수 있는 경우에도 3년 기한이 적용됩니다.

기한 안에 기존 집을 팔더라도 기존 집 자체의 보유·거주 요건을 충족해야 합니다. 일반적으로 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 비과세 요건을 갖춘 경우에도 실제 양도가액이 12억 원을 넘으면, 초과분에 해당하는 양도차익은 과세 대상입니다.

2. 새 집에 기존 임차인이 살고 있다면

2022년 4월 조세금융신문 칼럼은 당시 두 집이 모두 조정대상지역인 일부 거래에서, 새 집을 취득한 후 1년 안에 기존 집을 팔고 새 집으로 이사해 전입신고까지 해야 했던 규정을 설명합니다. 당시에는 새 집에 기존 임차인이 거주하는 등 일정 요건을 충족하면, 전 소유자와 임차인이 맺은 계약의 종료일까지 양도 및 이사·전입 기한을 연장할 수 있었습니다. 연장 한도는 새 집 취득일부터 최대 2년이었습니다.

현행 일시적 2주택 비과세 특례에는 새 집으로 이사하거나 전입신고해야 한다는 요건이 없습니다. 기존 임차인의 계약 만료일을 기준으로 양도기한이 연장되는지 판단했던 칼럼의 사례는 당시 규정을 설명한 것입니다. 현재 거래에서는 새 집 취득일을 기준으로 기존 집에 적용되는 2년 또는 3년 기한을 확인하시면 됩니다.

3. 거래 전에 함께 확인할 사항

양도소득세 비과세와 중과 배제

비과세는 요건을 충족한 양도차익에 세금을 매기지 않는 제도입니다. 중과 배제는 다주택자에게 적용되는 가산세율을 적용하지 않는 제도입니다. 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제8호의 일시적 2주택 중과 배제 규정은 원칙적으로 새 집을 취득한 날부터 3년이 지나기 전에 기존 집을 양도하는 경우에 적용하며, 두 주택의 취득 간격이 1년 이상이어야 한다는 요건을 두고 있지 않습니다. 따라서 2년의 비과세 기한을 놓친 경우에도 중과 배제 요건은 별도로 확인할 수 있습니다.

새 집에 대한 취득세 중과 제외

취득세는 새 집을 살 때 내는 세금입니다. 2026년 10월 1일부터 취득세 납세의무가 성립하는 경우, 「지방세법 시행령」 제28조의5에 따른 처분기한은 두 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖의 경우에는 3년입니다. 다만 기존 집을 보유한 상태에서 2026년 8월 26일까지 새 집의 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실을 증명하면 종전 규정이 적용됩니다. 양도소득세와 취득세는 경과규정의 기준일이 다르므로, 같은 거래라도 각각의 처분기한을 확인해야 합니다.

새 집 대신 분양권이나 조합원입주권을 먼저 취득한 경우

기존 집을 보유한 상태에서 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득했다면 「소득세법 시행령」 제156조의3 제2항·제3항을, 재개발·재건축 등의 조합원입주권을 다른 사람에게서 넘겨받았다면 같은 시행령 제156조의2 제3항·제4항을 확인해야 합니다. 이 경우 기존 집의 비과세 여부는 신축 주택 완공일부터 일반적인 일시적 2주택 기한을 새로 세는 방식으로 판단하면 안 됩니다.

두 특례는 원칙적으로 기존 집을 취득한 뒤 1년 이상 지나 권리를 취득하고, 권리 취득일부터 3년 이내에 기존 집을 팔면 적용할 수 있습니다. 권리 취득일부터 3년이 지나 기존 집을 판다면, 신축 주택이 완성되기 전이나 완성 후 3년 이내에 기존 집을 팔아야 합니다. 이 경우 원칙적으로 세대원 전원이 신축 주택 완성 후 3년 이내에 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

다른 집을 처분해 1주택이 된 뒤 새 집을 산 경우

참고 칼럼에서 설명한 ‘최종 1주택이 된 날부터 보유·거주기간을 다시 계산하는 제도’는 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지됐습니다. 현재는 남은 집의 보유기간을 원칙적으로 그 집의 취득일부터 계산하고, 거주 요건이 있다면 보유기간 중 실제 거주한 기간을 확인합니다. 새 집을 사기까지의 1년 요건도 원칙적으로 남은 집을 처음 취득한 날을 기준으로 판단합니다.

기존 집이 공익사업으로 수용되는 경우

법령이 정한 임대주택 분양전환, 공익사업에 따른 협의매수·수용, 취학 등 부득이한 사유에 해당하면 두 주택의 취득 간격이 1년 이상이어야 한다는 요건의 예외가 적용될 수 있습니다. 기존 집과 그에 딸린 토지의 일부가 협의매수되거나 수용된 경우에는, 남은 주택과 토지를 당초 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하면 당초 양도 또는 수용에 포함해 판단합니다.

이사 일정을 잡을 때는 새 집의 계약일과 계약금 지급일, 취득일, 기존 집의 양도 예정일을 함께 확인해 두시면 좋습니다. 두 집이 모두 조정대상지역에 있거나 분양권·입주권을 먼저 취득했다면, 어떤 특례가 적용되는지에 따라 기존 집을 팔아야 하는 날짜가 달라집니다.