이혼시 양도소득세 측면에서 주의점

이혼 과정에서 부동산을 이전할 때는 재산분할로 넘기는지, 위자료로 지급하는지, 증여하는지를 먼저 확인해야 합니다. 같은 부동산을 이전하더라도 그 이유에 따라 이전할 때 내는 세금이 달라집니다. 부동산을 받은 사람이 나중에 팔 때도 취득일과 취득가액을 다르게 계산할 수 있습니다.

1. 재산분할로 부동산을 이전하면 세금이 나올까요?

재산분할은 이혼할 때 부부가 함께 형성한 재산을 각자의 몫에 따라 나누는 절차입니다. 「민법」 제839조의2에 따라 부부가 함께 형성한 부동산을 실제로 재산분할하는 경우, 세법은 각자가 공동재산에서 자기 몫을 돌려받는 것으로 봅니다. 따라서 그 이전 자체에 양도소득세나 증여세가 부과되지 않습니다.

협의로 나누었다면 이혼합의서에서 부동산을 이전한 이유가 재산분할임을 확인할 수 있어야 합니다. 협의가 어려워 가정법원에 재산분할을 청구하고 그 결과에 따라 부동산을 이전한 경우에도 같은 취지로 판단합니다.

2. 위자료 대신 부동산을 넘기면 양도소득세가 나올까요?

위자료는 이혼에 따른 정신적 손해를 배상하기 위해 지급하는 돈입니다. 협의이혼이나 재판상 이혼으로 받는 위자료는 세금을 부당하게 피하려는 목적이 인정되는 경우 등을 제외하면 일반적으로 증여세 과세 대상에서 제외됩니다.

다만 위자료를 지급할 사람이 현금 대신 부동산을 넘기면, 세법은 이를 대물변제, 즉 갚아야 할 돈을 다른 재산으로 대신 지급한 것으로 봅니다. 이 경우 부동산을 넘긴 사람에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 칼럼이 인용한 국세청 해석에서는 소유권이전등기 신청이 접수된 날을 양도일로 보았습니다(서면4팀-2976, 2006. 8. 28.).

3. 재산분할로 받은 부동산을 팔 때는 어떻게 계산할까요?

재산분할로 받은 주택을 나중에 팔 때는 전 배우자가 그 주택을 처음 취득한 날을 기준으로 취득시기를 계산합니다. 취득가액도 전 배우자가 처음 취득했을 때의 가액을 적용합니다. 취득가액은 부동산을 팔아 얻은 이익을 계산할 때 매도 금액에서 빼는 항목입니다(서면5팀-1048, 2006. 11. 30.).

4. 위자료 대신 받은 부동산을 팔 때는 어떻게 계산할까요?

국세청 해석에 따르면 위자료 대신 받은 부동산의 취득일은 소유권이전등기 신청이 접수된 날입니다(서면4팀-4047, 2006. 12. 12.).

취득가액은 취득 당시의 실제 거래금액을 기준으로 합니다. 그 금액을 확인할 수 없다면 법정 요건에 따라 유사한 부동산의 거래가격인 매매사례가액, 감정평가로 산정한 감정가액, 세법상 산식으로 계산한 환산취득가액의 순서로 검토합니다(기획재정부재산-540, 2010. 6. 9.).

5. 이혼 후 전 배우자에게 증여하면 어떻게 될까요?

혼인관계가 끝난 뒤 전 배우자에게 재산을 무상으로 주면, 「상속세 및 증여세법」상 배우자 증여재산 공제 6억 원을 적용받을 수 없습니다. 따라서 재산을 받은 사람에게 증여세가 발생할 수 있습니다.

다만 칼럼은 등기사항증명서에 이전 사유가 ‘증여’로 적혀 있어도, 이혼합의서 등을 근거로 실제 재산분할이었다고 인정한 심판 사례를 소개합니다(국심 2004서2675, 2005. 6. 29.). 실제로 재산분할을 했다면 합의서와 등기 서류에도 그 사유를 분명히 적어 두는 편이 좋습니다.

6. 이혼 전 증여받은 주택을 재혼 후 팔면 보유기간은 어떻게 계산할까요?

칼럼이 인용한 국세청 해석에서는 같은 세대에 속한 배우자에게 주택을 증여받은 뒤 이혼하고, 같은 사람과 재혼한 상태에서 그 주택을 판 사례를 다루었습니다. 이 사례에서는 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 증여한 배우자의 보유·거주기간을 합산하지 않았습니다. 보유기간은 주택을 증여받은 날인 소유권이전등기 접수일부터 계산했습니다(서면4팀-255, 2005. 2. 15. 및 서면5팀-463, 2008. 3. 6.).

7. 같은 사람과 재혼해 두 채가 되면 혼인 특례를 받을 수 있을까요?

각자 한 채씩 가진 두 사람이 혼인해 한 세대가 두 채를 보유하게 되면, 「소득세법 시행령」 제155조 제5항에 따라 혼인일부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 이 10년 기한은 2024년 11월 12일 개정 시행 이후 양도분부터 적용됩니다.

이혼했던 두 사람이 재혼한 경우에는 이혼 기간에 실제로 어떻게 생활했는지도 중요합니다. 칼럼이 소개한 국세청 해석에서는 이혼 후 상당한 기간이 지났고 세 부담을 부당하게 줄이려는 의도가 없다고 명백히 인정되는 경우에 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 반면 법률상 이혼했어도 같은 곳에서 살며 생계를 함께하는 등 사실상 이혼했다고 보기 어려운 경우에는 특례를 적용하지 않았습니다.

8. 혼인 중 증여받은 부동산을 이혼 후 팔면 이월과세가 적용될까요?

배우자 이월과세는 배우자에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔 때, 증여받을 당시의 가액 대신 증여한 배우자의 당초 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 제도입니다. 2023년 1월 1일 이후에 증여받은 부동산은 양도일부터 거슬러 올라가 10년 이내에 받은 경우가 대상입니다. 2022년 12월 31일까지 증여받은 부동산에는 종전의 5년 기준을 적용합니다.

증여 당시 법률상 배우자였다면 양도 전에 이혼했더라도 이월과세가 적용될 수 있습니다. 사망으로 혼인관계가 끝난 경우는 배우자 이월과세 대상에서 제외됩니다. 이월과세를 적용했을 때 최종 양도소득세가 오히려 적어지는 경우 등 법에서 정한 적용 제외 사유도 함께 살펴야 합니다.

9. 내 집을 먼저 팔고 재산분할 등기를 나중에 하면 비과세가 될까요?

이혼 후 본인 명의의 주택을 먼저 팔았더라도, 양도 전에 재산분할 내용이 이미 정해져 있었다면 나중에 등기한 주택이 양도일 당시의 주택 수에 포함될 수 있습니다.

칼럼의 사례를 보면, 남편은 A주택을, 아내는 B주택을 보유하고 있었습니다. 이혼 과정에서 법원 조정으로 아내가 A주택을 재산분할로 받기로 했습니다. 조정이 성립한 뒤 아내는 본인 명의의 B주택을 먼저 팔았고, 며칠 뒤 A주택의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 국세청은 B주택을 판 날에도 A주택을 아내가 보유한 주택으로 보아 B주택에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다고 판단했습니다(사전-2018-법령해석재산-0836, 2019. 5. 8.).

10. 재산분할로 받은 농지도 자경농지 감면을 받을 수 있을까요?

자경농지는 본인이 직접 경작한 농지를 말합니다. 혼인 중 배우자 명의로 취득한 농지를 재산분할로 받아 제3자에게 파는 경우에도, 요건을 충족하면 「조세특례제한법」 제69조에 따른 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다.

칼럼이 인용한 국세청 해석에서는 전 배우자가 농지를 처음 취득한 때부터 양도일까지의 기간을 살폈습니다. 그 기간 중 농지를 받은 사람이 법에서 정한 농지 소재지 요건에 맞는 지역에 거주하며 본인이 8년 이상 직접 경작했고, 파는 날에도 해당 토지가 농지인 경우 감면을 적용할 수 있다고 보았습니다. 실제 감면 여부는 양도 당시의 다른 법정 요건도 함께 확인해야 합니다(서면4팀-192, 2006. 2. 3.).

이혼에 따른 부동산 이전을 앞두고 있다면, 합의서나 조정조서에 적힌 이전 사유와 날짜를 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 특히 주택 매매가 함께 예정되어 있다면 재산분할이 확정되는 날, 주택 양도일, 소유권이전등기 접수일을 함께 놓고 비과세 여부를 검토하는 것이 좋습니다.