오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리인가?

오피스텔을 분양받아 나중에 주거용으로 사용할 계획이라면, 분양권을 보유하는 동안에도 주택 수에 포함될까요? 양도소득세에서는 분양권을 보유한 단계와 완공된 오피스텔을 실제로 사용하는 단계에 따라 판단이 달라집니다. 분양권 단계에서는 주택 수에 포함되지 않지만, 오피스텔이 완공된 뒤 실제 주거용으로 사용되면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

1. 오피스텔 분양권은 양도소득세상 주택 수에 포함되지 않습니다

「소득세법」 제88조 제10호에서 말하는 분양권은 「주택법」 등에서 정한 절차에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위입니다. 이 지위를 매매나 증여로 넘겨받은 경우도 포함합니다.

오피스텔 분양권은 여기에 해당하지 않습니다. 따라서 분양권을 보유하고 있다는 이유만으로 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과를 판단할 때 주택 수가 늘어나지는 않습니다. 비과세는 법에서 정한 요건을 충족하면 세금을 매기지 않는 것이고, 중과는 일반적인 경우보다 높은 세율을 적용하는 것입니다.

2. 2017년 8월 2일 이전에 계약한 오피스텔은 거주요건을 살펴봐야 합니다

2017년 개정 「소득세법 시행령」 부칙은 2017년 8월 2일 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되며, 계약금 지급일 현재 해당 세대가 무주택이었다면 종전 규정을 적용하도록 했습니다. 이 경우 개정으로 신설된 거주요건의 적용을 받지 않습니다.

국세청은 2016년에 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 뒤, 2019년에 잔금을 지급하고 거주한 사례에서 계약금 지급일 현재 무주택 등 부칙의 요건을 충족하면 종전 규정을 적용한다고 회신한 바 있습니다(서면-2020-부동산-0221, 2020. 8. 28.). 해당 회신은 아래에서 다룰 2022년 기획재정부 해석보다 앞선 것이므로, 이 유형의 거래는 양도일과 각 해석이 다룬 사실관계를 함께 살펴봐야 합니다.

3. 조정대상지역 지정 전에 분양계약을 했어도 2년 거주가 필요할 수 있습니다

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 일반적으로 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 다만, 조정대상지역 지정 공고일 전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되며, 지급일 현재 해당 세대가 무주택이었다면 거주요건이 면제될 수 있습니다.

기획재정부는 무주택 세대가 지정 공고 전에 오피스텔을 분양계약하고, 지정 공고 후 완공된 오피스텔을 취득해 주거용으로 사용한 사례에서는 거주요건을 적용한다고 해석했습니다(기획재정부 재산세제과-1312, 2022. 10. 19.). 이 해석은 2022년 10월 19일 양도분부터 적용됩니다. 같은 유형의 사례에서 2022년 10월 18일까지 양도한 경우에는 종전 해석에 따라 거주요건을 적용하지 않았습니다.

4. 일시적 2주택의 처분기한은 취득일과 양도일을 함께 봅니다

기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 취득하면 한동안 두 채를 보유하게 됩니다. 이를 일시적 2주택이라고 합니다. 일정한 요건을 충족해 기한 안에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

참고 칼럼에 나온 ‘2년’은 당시 규정에 관한 설명입니다. 당시에는 조정대상지역 공고 전에 오피스텔을 분양계약했더라도, 해당 오피스텔 분양권을 신규 주택을 취득할 수 있는 권리로 보지 않아 사례에 따라 2년의 처분기한을 적용했습니다. 국세청은 같은 유형의 사안에서 2022년 10월 18일까지 기존 주택을 양도했다면, 다른 요건을 충족하는 경우 3년의 기한을 적용한다고 회신했습니다. 이후 2023년 1월 12일 양도분부터 처분기한은 3년으로 연장됐습니다.

2026년 11월 14일 기준, 새 주택을 취득할 때 기존 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있고, 2026년 8월 4일부터 새 주택을 취득해 2026년 10월 1일부터 기존 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로 새 주택 취득일부터 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다. 그 밖의 경우에는 일반적으로 3년이 적용됩니다. 지정 공고 전 취득·계약에 관한 예외와 2026년 8월 3일까지의 취득·계약에 관한 경과규정도 있으므로, 해당하는 거래는 계약일과 계약금 지급일을 함께 확인해야 합니다.

5. 과거 거래는 개정 당시의 경과규정도 확인해야 합니다

경과규정은 법이 바뀔 때 일정한 요건을 갖춘 거래에 종전 기준을 적용하도록 정한 규정입니다. 두 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 일시적 2주택 처분기한은 당시 개정에 따라 3년에서 2년, 다시 1년으로 단축됐고, 2022년 5월 10일 양도분부터는 다시 2년으로 늘어났습니다.

국세청은 2018년 9월 13일까지 또는 조정대상지역 공고 전에 오피스텔 분양권을 취득한 사례에서, 그 분양권을 신규 주택을 취득할 수 있는 권리로 보아 종전 처분기한을 적용할 수는 없다고 해석했습니다. 이 회신은 2022년 10월 19일 이후 양도분을 대상으로 합니다(서면-2022-부동산-1656, 2022. 12. 13.). 따라서 과거 거래를 검토할 때는 분양권 계약일과 오피스텔이 세법상 주택으로 인정된 시점, 기존 주택의 양도일을 함께 확인해야 합니다.

6. 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에도 적용 요건을 따져야 합니다

국세청은 국내에 주택을 한 채 이상 보유한 세대가 2018년 9월 13일까지 오피스텔 분양권을 취득하고, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 해당 오피스텔을 취득해 장기일반민간임대주택으로 등록한 사례를 검토했습니다. 해당 임대주택을 2022년 10월 19일 이후 양도한 경우에는 2018년 개정 「소득세법 시행령」 부칙 제4조 제2항에 따른 다주택 중과 배제 경과규정을 적용할 수 없다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-1469, 2022. 12. 21.). 실제 중과 여부는 양도 당시 적용되는 규정에 따라 판단합니다.

7. 오피스텔 분양권 자체를 팔 때는 보유기간에 따라 세율이 달라집니다

2021년 6월 1일 이후 양도한 세법상 주택 분양권에는 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용됩니다. 오피스텔 분양권은 「소득세법」상 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분류됩니다. 이 경우 양도소득세 세율은 보유기간 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율입니다.

8. 오피스텔 분양권에는 ‘1주택과 1분양권’ 특례가 적용되지 않습니다

「소득세법 시행령」 제156조의3은 한 세대가 주택 한 채와 세법상 주택 분양권 하나를 일시적으로 함께 보유할 때 적용하는 특례입니다. 일반적으로 기존 주택을 취득한 뒤 1년 이상 지나 주택 분양권을 취득하고, 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 3년이 지난 뒤 양도하더라도 이사와 거주 등 별도의 요건을 충족하면 특례를 적용할 수 있습니다.

오피스텔 분양권에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 오피스텔을 취득한 뒤 처음부터 주거용으로 사용해 두 채를 보유하게 됐다면, 오피스텔 취득일을 기준으로 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 특례를 검토합니다. 업무용으로 사용하다가 주거용으로 바꿨거나, 취득 후 공실로 두다가 주거용으로 사용했다면 실제 주거용 사용을 시작한 날이 기한 계산의 출발점이 될 수 있습니다.

9. 완공된 오피스텔이 공실이라면 이전 용도도 확인해야 합니다

오피스텔이 건축물대장에 업무시설로 기재돼 있어도 소유자나 임차인이 실제로 주거용으로 사용했다면, 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과를 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이 점을 놓치면 비과세로 판단해 신고한 뒤 양도소득세가 추가로 부과될 수 있습니다.

공실인 경우에는 언제부터 비어 있었는지가 중요합니다. 분양으로 취득한 뒤 계속 비어 있었고 내부 구조와 시설도 업무용으로 사용승인을 받은 상태를 유지했다면 주택으로 보지 않은 사례가 있습니다. 반면 주거용으로 임대하다가 임차인이 나간 뒤 공실 상태로 양도한 오피스텔을 주택으로 본 사례도 있습니다. 업무용으로 쓰다가 비게 된 경우까지 포함해, 공실 전 사용 이력과 양도 당시 내부 구조·시설을 함께 살펴야 합니다.

오피스텔을 보유한 상태에서 기존 주택을 매도할 예정이라면, 분양계약서와 계약금 지급 내역, 오피스텔 취득일, 임대차계약서 등 실제 사용 이력을 보여 주는 자료를 챙겨 두시면 주택 수와 처분기한을 판단하는 데 도움이 됩니다.