양도차손이 발생한 경우라도 양도소득세 신고를 해야 하나?

부동산을 팔아 손해를 봤더라도 예정신고 대상이라면 양도소득세를 신고해야 합니다. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익을 얻었다면, 손실을 반영해 그해의 양도소득세를 줄일 수도 있습니다.

부동산을 판 금액인 양도가액에서 살 때의 금액인 취득가액과 세법이 인정하는 그 밖의 필요경비를 빼면 손익을 계산할 수 있습니다. 계산 결과가 플러스면 양도차익, 마이너스면 양도차손입니다. 양도차손은 부동산 등을 팔 때 세법상 계산한 손실을 뜻합니다.

1. 손해를 보고 팔아도 신고해야 하는 이유

예정신고는 자산을 양도한 뒤 정해진 기한에 하는 신고입니다. 예정신고 대상 부동산은 양도차손이 발생해도 신고해야 하며, 신고 기한은 원칙적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

같은 과세기간인 1월 1일부터 12월 31일까지, 통산할 수 있는 자산에서 이익과 손실이 각각 발생했다면 둘을 합쳐 계산합니다. 이를 손익통산이라고 합니다. 예를 들어 2023년 1월에 토지를 팔아 2,000만 원의 양도차손이 발생하고, 같은 해 11월에 상가를 팔아 1억 원의 양도차익이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 두 거래가 모두 과세 대상이고 장기보유특별공제 등 다른 공제는 고려하지 않으면, 손익통산 후 금액은 8,000만 원입니다. 실제 세액은 적용 가능한 공제와 세율을 반영해 계산합니다.

신고를 하지 않으면 세무서가 양도차손을 확인하기 위해 자료를 요청할 수 있습니다. 매매계약서와 필요경비 증빙을 챙겨 기한 안에 신고해 두면 손실의 근거를 함께 제시할 수 있습니다.

2. 납부할 세액이 0원이면 무신고가산세도 0원입니다

일반 무신고가산세는 법정 신고 기한까지 신고하지 않았을 때, 그 신고로 납부했어야 할 세액의 **20%**로 계산합니다. 가산세 등을 제외한 무신고납부세액이 0원이면 일반 무신고가산세도 0원입니다. 예정신고 대상이라면 이 경우에도 신고 의무는 있습니다.

3. 신축·증축 건물은 별도의 가산세가 생길 수 있습니다

실제 취득에 든 금액을 확인하기 어려운 경우, 법에서 정한 요건에 따라 감정가액이나 환산취득가액을 취득가액으로 쓸 수 있습니다. 감정가액은 감정평가로 산정한 금액이고, 환산취득가액은 양도 당시 금액 등을 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율로 환산한 금액입니다.

거주자가 신축한 건물을 취득일부터 5년 이내에 팔거나, 증축한 건물을 증축일부터 5년 이내에 팔면서 감정가액 또는 환산취득가액을 적용하면 해당 건물 가액의 **5%**가 가산세로 붙습니다. 증축은 증축한 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 경우에 해당하며, 가산세도 증축한 부분의 가액을 기준으로 계산합니다. 양도차손이 발생해 양도소득 산출세액이 0원인 경우에도 이 가산세는 적용됩니다.

양도소득 전체가 비과세되는 1세대 1주택에는 이 가산세가 적용되지 않습니다. 다만 1세대 1주택 요건을 갖췄어도 주택과 그에 딸린 토지의 실제 양도가액 합계가 12억 원을 초과하면, 초과분에 해당하는 양도차익이 과세 대상입니다. 참고 칼럼이 인용한 판결은 당시 고가주택 기준인 9억 원이 적용된 사안에서, 가산세 요건을 충족한 신축 건물의 환산취득가액 전체를 기준으로 가산세를 계산했습니다.

4. 양도차손은 같은 해, 같은 자산 구분 안에서 통산합니다

「소득세법」은 양도소득을 부동산 등, 주식 등, 파생상품 등, 과세 대상 신탁 수익권으로 구분합니다. 부동산 등에는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리와 세법상 기타자산이 포함됩니다. 신탁 수익권은 신탁재산에서 이익을 받을 권리입니다. 손익은 같은 구분 안에서 통산하므로, 부동산을 팔아 생긴 손실을 주식 양도차익에서 뺄 수 없습니다.

같은 해에 다 공제하지 못한 양도차손은 다음 해로 넘겨 공제할 수 없습니다. 이미 다른 자산의 매도를 계획하고 있다면, 두 거래가 같은 과세기간에 들어가는지와 자산 구분이 같은지를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 적용 세율이 다르면 공제 순서가 있습니다

같은 자산 구분 안에서도 세율이 다를 수 있습니다. 이때는 손실이 난 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저 손실을 뺍니다. 남은 손실은 다른 세율이 적용되는 양도소득금액에서 공제합니다. 다른 세율이 둘 이상이면, 그 양도소득금액의 합계에서 각 세율별 금액이 차지하는 비율에 따라 남은 손실을 나눠 뺍니다.

6. 세액 감면 대상 소득이 포함된 경우

양도소득금액에 감면소득금액, 즉 세금을 줄여 주는 규정이 적용되는 소득이 포함돼 있다면, 양도차손을 감면 대상 부분과 그 밖의 부분에 각각의 비율대로 나눕니다. 이렇게 비율에 따라 나누는 것을 안분이라고 합니다. 감면 대상 부분에 배분된 손실을 뺀 뒤, 남은 금액을 기준으로 감면세액을 계산합니다.

7. 국내외 자산은 종류에 따라 통산 여부가 다릅니다

해외 부동산을 팔아 생긴 손실은 국내 부동산의 양도차익에서 뺄 수 없습니다. 다만 양도소득세 과세 대상인 국내외 파생상품은 2017년 1월 1일 이후 양도분부터, 국내외 주식은 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 각각 같은 자산 구분 안에서 손익을 통산할 수 있습니다. 과세 대상에서 제외되는 국내 주식의 손실은 해외 주식의 양도차익에서 공제할 수 없습니다.

8. 비과세 주택의 손실은 통산 대상에서 제외됩니다

양도소득 전체가 비과세되는 1세대 1주택에서 발생한 양도차손은 다른 과세 대상 부동산의 양도차익에서 뺄 수 없습니다. 이를 잘못 공제하면 추후 세금이 추가로 부과될 수 있습니다.

1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택에서 손실이 나고, 같은 해에 판 다른 과세 대상 주택에서 이익이 났다면 고가주택 손실 중 과세 대상 부분에 해당하는 금액만 통산할 수 있습니다. 현행 12억 원 기준에서는 전체 양도차손에, 전체 양도가액 중 12억 원 초과분이 차지하는 비율을 곱해 그 금액을 계산합니다.

9. 주택과 딸린 토지를 함께 팔 때는 공제 순서를 살펴야 합니다

주택과 그에 딸린 토지를 함께 팔 때는 건물과 토지의 금액을 구분합니다. 금액 구분이 불분명하면 기준시가 등을 토대로 법에서 정한 방법에 따라 나눕니다. 환산취득가액을 적용해 계산하는 경우, 전체 거래에서는 이익이 났더라도 건물에서 손실이 나고 토지에서 이익이 나는 경우가 있습니다.

장기보유특별공제는 일정 요건을 충족한 자산을 오래 보유했을 때 양도차익 일부를 빼 주는 제도입니다. 국세청 회신(부동산거래관리-1204, 2010. 10. 1.)에 따르면, 위와 같은 경우 공제 요건을 충족한 토지의 양도차익을 기준으로 장기보유특별공제를 먼저 계산하고, 그 뒤에 건물의 양도차손을 반영합니다. 건물 손실을 먼저 빼고 공제를 계산했을 때보다 공제액이 커질 수 있습니다.

10. 재개발·재건축에서 인가 전 손실이 발생한 경우

재개발·재건축 조합원이 사업으로 취득한 신축주택을 팔 때는, 해당하는 경우 관리처분계획인가 전후의 양도차익을 구분해 계산합니다. 관리처분계획인가는 기존 부동산을 어떻게 평가하고 새 주택을 어떻게 배정할지 등을 정한 사업 계획에 대한 인가입니다. 인가 직전에 기존 부동산을 샀는데 평가액이 취득가액보다 낮다면, 인가 전 부분에서는 손실이 나고 인가 후 부분에서는 이익이 날 수 있습니다. 이때 손실을 합산하는 시점에 따라 장기보유특별공제액이 달라질 수 있습니다.

참고 칼럼에서 이재홍 세무사는 인가 전 손실을 인가 후 이익 중 기존 부동산에 해당하는 부분과 먼저 통산하는 방식을 제시했습니다. 그다음 기존 부동산에 해당하는 부분과 청산금 납부분을 각각 살펴, 이익이 남고 공제 요건을 충족하는 부분에 장기보유특별공제를 적용한 뒤 소득금액을 합산한다는 견해입니다. 청산금은 기존 부동산의 평가액과 새로 배정받는 부동산의 가격 차이 등을 정산하는 금액입니다.

부동산을 손해 보고 팔았다면 먼저 예정신고 대상인지 확인하고, 매매계약서와 필요경비 증빙을 챙겨 두시기 바랍니다. 같은 해에 다른 자산을 양도했다면 자산 종류, 과세 여부, 공제 순서에 따라 그 손실을 얼마나 반영할 수 있는지 확인할 수 있습니다.