양도소득에서 공제되는 비용은?

양도소득세를 계산할 때 어떤 비용을 뺄 수 있을까요?

부동산을 팔면 매도 금액에서 취득가액과 세법이 인정하는 비용을 빼 양도차익을 계산합니다. 양도차익은 세법에 따라 계산한 매매 이익입니다. 중개보수나 공사비를 지출했다면, 그 비용이 어떤 항목에 해당하는지와 실제 지출을 증명할 수 있는지를 함께 살펴봐야 합니다.

1. 양도소득세 필요경비의 세 가지 항목

필요경비는 양도차익을 계산할 때 매도 금액에서 뺄 수 있는 금액입니다. 세법에서 정한 항목은 크게 세 가지입니다.

이 글에서는 자본적 지출액과 양도비를 묶어 기타 필요경비라고 부르겠습니다.

2. 취득가액을 어떻게 계산하느냐에 따라 공제 방식이 달라집니다

취득가액을 실지거래가액, 즉 실제 취득에 든 금액으로 계산하는 경우에는 세법상 요건을 충족하고 증빙을 갖춘 자본적 지출액과 양도비를 더합니다. 상속이나 증여로 받은 부동산은 원칙적으로 상속개시일이나 증여일 현재의 세법상 평가액을 실지거래가액으로 봅니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산에 이월과세가 적용되면, 증여한 사람이 취득할 당시의 가액을 기준으로 계산합니다.

취득가액을 기준시가나 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 계산하는 경우에는 원칙적으로 취득가액에 개산공제액을 더합니다. 개산공제액은 실제 지출액 대신 법에서 정한 방식으로 계산한 금액입니다. 토지와 건물은 취득 당시 기준시가의 **3%**를 적용하며, 세법상 미등기양도자산에 해당하면 **0.3%**를 적용합니다.

환산취득가액은 실제 취득가액을 확인할 수 없을 때 법정 산식으로 추정한 취득가액입니다. 2011년 1월 1일 이후 양도분에 환산취득가액을 적용하는 경우에는 다음 두 금액을 비교합니다.

②가 ①보다 크면 ②를 전체 필요경비로 적용할 수 있습니다. 이 방식을 선택하면 환산취득가액은 따로 더하지 않습니다. 국가법령정보센터

3. 부동산을 살 때 든 부대비용

부동산을 취득할 때 낸 취득세와 등기 관련 세금, 등기 업무를 맡기고 지급한 법무사 보수, 매수 중개보수는 취득가액에 포함될 수 있습니다. 취득에 관한 분쟁에서 소유권을 확보하기 위해 직접 부담한 소송비용, 화해비용, 인지대도 해당할 수 있습니다. 이미 다른 소득을 계산할 때 필요경비로 처리한 금액은 중복해서 공제할 수 없습니다.

경매나 공매로 주택을 취득했다면 임차보증금도 살펴볼 필요가 있습니다. 매수인에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 임차인의 보증금을 매수인이 부담했고, 그 금액을 종전 소유자에게 돌려달라고 청구할 수 없다면 취득가액에 포함될 수 있습니다.

부동산을 사기 위해 받은 금융기관 대출의 이자나 매매대금을 늦게 지급해 부담한 연체료는 일반적으로 취득가액에서 제외됩니다. 국세청은 임대주택을 리모델링하는 기간에 발생한 건설자금 이자도 양도소득세 필요경비에서 제외한 바 있습니다.

4. 공사비는 실제로 어떤 공사를 했는지가 중요합니다

자산의 가치나 사용 가능 기간을 늘린 공사

건물의 용도를 바꾸는 개조, 승강기·냉난방설비·피난시설 설치, 공간 확장이나 설비 증설은 자본적 지출에 해당할 수 있습니다. 재해로 크게 훼손되어 원래 용도로 쓰기 어려워진 건물이나 설비를 복구하는 공사도 여기에 해당할 수 있습니다. 주택에서는 발코니나 방을 확장한 공사, 확장에 수반된 창호 공사, 난방설비 교체, 홈 오토메이션 설치 등이 검토 대상입니다.

철거비와 보상금 증액에 든 비용

• 재건축을 위한 철거비는 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우에 공제 대상이 될 수 있습니다. 이 규정은 2020년 2월 11일 이후 양도분부터 적용됩니다.
• 공익사업 보상금을 늘리기 위해 직접 지출한 비용도 공제 대상이 될 수 있습니다. 법률에 따라 토지 등을 협의매수하거나 수용하는 경우, 보상금 증액에 직접 든 소송비용이나 화해비용을 실제로 늘어난 보상금 한도에서 공제합니다. 이미 다른 소득의 필요경비로 처리한 금액은 제외하며, 2015년 2월 3일 이후 양도분부터 적용됩니다.
• 토지를 이용할 목적으로 기존 건물을 함께 사서 바로 철거한 경우에는 기존 건물의 취득가액과 철거비가 필요경비에 포함될 수 있습니다. 토지만 팔거나 새 건물을 지어 함께 파는 경우 모두 최초 취득 목적과 철거 경위를 확인해야 합니다. 토지만 양도한 사례에서 국세청은 철거 후 남은 자재 등을 처분해 받은 금액을 필요경비에서 차감하도록 해석했습니다.

기존 기능을 유지하거나 원상회복한 공사

기존 기능을 유지하거나 고장·파손을 복구하기 위한 비용을 수익적 지출이라고 합니다. 벽지·장판 교체, 외벽 도색, 보일러 수리, 파손된 유리나 기와 교체처럼 통상적인 유지·보수에 든 비용은 양도소득세 필요경비에서 제외됩니다. 싱크대·주방기구·문짝·조명·타일·변기·오수정화시설 교체나 옥상 방수도 기존 기능을 유지하거나 회복하기 위한 공사라면 같은 기준을 적용합니다. 같은 난방 공사라도 보일러 고장을 수리한 경우와 난방설비를 개량한 경우는 공사 범위와 효과에 따라 판단이 달라집니다.

공사비를 증명하는 자료

2018년 4월 1일 이후 양도분은 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 법에서 정한 증빙을 받아 보관했거나 금융거래 자료로 실제 지출이 확인되는 경우 공제를 받을 수 있습니다. 계좌이체로 공사비를 지급했다면 이체 내역과 함께 계약서나 견적서를 보관해 두는 것이 좋습니다. 이체 내역은 지급 사실을, 계약서와 견적서는 어떤 공사에 지급했는지를 보여줍니다.

5. 부동산 등을 팔 때 든 비용

매도할 때 지급한 중개보수는 대표적인 양도비입니다. 주식 등 해당 자산을 양도하면서 납부한 증권거래세, 경매 매각에 직접 든 경매집행비용도 해당 거래에서 양도비로 인정될 수 있습니다.

매도 컨설팅 비용은 용역의 실제 내용을 살펴봐야 합니다. 참고 칼럼은 컨설팅 비용을 양도비로 인정한 1997년 해석과 인정하지 않은 2013년 국세청 회신을 함께 소개합니다. 2013년 회신에서는 상권 조사, 토지 가격이 오를 요인에 대한 분석, 매도 희망 가격의 적정성 검토 등에 지급한 비용을 양도비에서 제외했습니다. 신고할 때는 계약서에 적힌 명칭과 함께 실제로 제공받은 업무가 양도에 직접 필요한 것이었는지 확인해야 합니다.

명도비용은 부동산을 비워 넘기기 위해 지출한 비용입니다. 매도인이 매매계약상 부동산을 넘겨줄 의무를 이행하기 위해 지급한 명도비용은 2018년 2월 13일 이후 양도분부터 양도비로 인정될 수 있습니다. 조세심판원은 매수인이 건물 신축을 위해 기존 임차인을 내보내면서 지급한 명도비용을 취득가액에 포함해 달라는 청구를 받아들이지 않은 사례가 있습니다. 조문정보

신고 전에는 매입·매도 계약서와 공사비 증빙을 바탕으로 취득가액을 어떤 방식으로 계산하는지, 각 지출이 어떤 항목에 해당하는지를 확인해 보시기 바랍니다. 공사비나 명도비처럼 지출 경위가 중요한 비용은 공사 범위와 계약상 의무를 보여주는 자료를 함께 준비하면 공제 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.