상속주택 비과세특례 검토사항

집 한 채를 보유한 상태에서 부모님의 주택을 상속받으면, 기존 집을 팔 때 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요? 국내에 상속주택과 기존 주택을 각각 한 채씩 보유한 세대라면, 일정한 요건을 충족할 때 기존 주택을 팔면서 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 이를 상속주택 특례라고 합니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 이때 파는 주택을 일반주택이라고 부릅니다. 특례를 적용하면 일반주택을 팔 때 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 실제 비과세를 받으려면 일반주택의 보유기간과 해당하는 경우 거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건도 충족해야 합니다.

1. 어떤 집이 특례 대상 상속주택에 해당할까요?

여러 채를 상속받더라도 한 채에만 특례가 적용됩니다

돌아가신 분을 세법에서는 피상속인이라고 합니다. 피상속인이 돌아가신 날인 상속개시일에 주택을 두 채 이상 보유했다면, 다음 기준으로 정한 한 채만 특례 대상이 됩니다. 상속인 여러 명이 한 채씩 나누어 받아도 순위는 피상속인을 기준으로 정합니다.

1. 피상속인이 가장 오래 소유한 주택을 우선합니다.
2. 소유기간이 같은 주택이 여럿이면, 피상속인이 가장 오래 거주한 주택을 우선합니다.
3. 소유기간과 거주기간이 모두 같은 주택이 여럿이면, 상속개시 당시 피상속인이 거주하던 주택을 우선합니다.
4. 피상속인이 거주한 적이 없고 소유기간이 같은 주택이 여럿이면, 기준시가가 가장 높은 주택을 선택합니다. 기준시가는 세금 계산에 사용하는 공적 평가액입니다. 기준시가까지 같으면 상속인이 한 채를 선택할 수 있습니다.

이렇게 정한 한 채를 이 글에서는 선순위 상속주택이라고 하겠습니다. 이재홍 세무사의 참고 칼럼은 누가 선순위 상속주택을 받느냐에 따라 기존 주택을 팔 때의 세금이 달라질 수 있다고 설명합니다. 다음 세 사례는 그 판단을 보여줍니다.

사례 1. 한 자녀는 1주택자이고 다른 자녀는 무주택자인 경우

아버지가 가액이 비슷한 주택 두 채를 남겼고, 아버지와 각각 별도 세대인 두 자녀가 한 채씩 받는다고 가정해 보겠습니다. 상속개시 당시 이미 일반주택 한 채를 보유한 자녀가 선순위 상속주택을 받으면, 기존 집을 팔 때 상속주택 특례를 적용받을 여지가 있습니다.

사례 2. 두 자녀 모두 1주택자이지만 한 자녀만 아버지와 같은 세대인 경우

아버지가 가액이 비슷한 주택 두 채를 남겼고, 두 자녀도 각각 일반주택을 한 채씩 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 첫째는 아버지와 같은 세대이고 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우에는 해당하지 않습니다. 둘째는 아버지와 별도 세대입니다. 이 경우 둘째가 선순위 상속주택을 받으면, 기존 집을 팔 때 특례를 검토할 수 있습니다.

사례 3. 오래 보유한 시골집과 나중에 산 서울 아파트가 있는 경우

아버지가 오래전에 산 시골집과 그보다 나중에 산 서울 아파트를 보유하고 있다면, 두 채가 모두 상속되는 경우에는 소유기간이 더 긴 시골집이 선순위입니다. 아버지가 생전에 시골집을 처분해 상속개시 당시 서울 아파트만 보유하고 있다면, 그 아파트가 특례 대상이 될 수 있습니다. 실제로 어느 쪽이 유리한지는 시골집을 팔 때의 세금과 상속인이 기존 집을 팔 때 받을 수 있는 혜택을 함께 비교해야 합니다.

같은 세대에서 상속받았다면 동거봉양 요건을 확인합니다

상속개시 당시 피상속인과 상속인이 같은 세대였다면 원칙적으로 특례를 적용받기 어렵습니다. 다만 자녀와 부모가 각각 한 채를 보유한 상태에서, 자녀가 부모를 모시기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는 예외가 있습니다. 합가 당시 부모 중 적어도 한 명이 60세 이상이고, 자녀가 부모의 합가 전 주택을 상속받아 자신의 기존 주택을 파는 경우입니다. 합가할 때 부모나 자녀 중 한쪽이 무주택이었다면, 그쪽에서 합가 후 주택을 취득해도 이 예외는 적용되지 않습니다.

입주권·분양권을 상속받거나 상속주택을 새로 지은 경우

조합원입주권은 재개발·재건축 등에서 조합원이 새 주택을 받을 수 있는 권리이고, 분양권은 분양계약 등을 통해 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 이러한 권리를 상속받아 사업이 끝난 뒤 새 주택을 취득하면, 그 주택도 특례 대상에 포함될 수 있습니다. 분양권은 피상속인이 2021년 1월 1일 이후 취득한 것에 해당하는지 확인해야 합니다.

상속받은 집 한 채가 재개발·재건축이나 법령에서 정한 소규모주택정비사업을 거쳐 두 채 이상이 되면, 선순위 한 채에만 특례를 적용합니다. 상속받은 집을 철거하고 새로 지은 경우에도, 국세청 해석 사례에 따르면 새집을 기존 상속주택의 연장으로 볼 수 있습니다.

일반주택을 팔 때까지 상속주택의 분할 등기가 끝나지 않은 경우

일반주택을 팔 때까지 상속주택의 협의분할 등기, 즉 상속인들이 합의한 재산 분할 내용을 등기하는 절차가 끝나지 않았다면, 법에서 정한 각자의 지분인 법정상속분을 기준으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

이후 세무당국이 세금을 부과할 수 있는 법정기간인 국세 부과제척기간 안에 협의분할 등기를 마쳤는데, 등기 결과 기존에 적용받은 비과세 요건을 충족하지 못해 추가로 낼 세금이 생길 수 있습니다. 이 경우 등기일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.

2. 어떤 집을 팔아야 일반주택으로 인정받을까요?

상속개시 당시 무엇을 보유하고 있었는지 확인합니다

현행 규정상 일반주택에는 상속개시 당시 이미 보유하던 주택과, 당시 보유하던 조합원입주권이나 분양권을 통해 사업 완료 후 취득한 신축주택이 포함됩니다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 관련 개정 규정이 적용됩니다. 따라서 무주택자가 주택을 상속받은 뒤 새로 집을 사면, 원칙적으로 그 집을 팔 때 이 특례를 적용받을 수 없습니다.

상속개시일 전 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다. 같은 기간에 피상속인에게서 증여받은 조합원입주권이나 분양권으로 나중에 취득한 신축주택도 제외됩니다.

권리 상태에서 팔거나 상속받은 두 채 중 한 채를 파는 경우

조합원입주권이나 분양권을 보유하고 있다가 집이 완공되기 전에 권리 자체를 팔면, 제155조 제2항의 상속주택 특례를 적용받을 수 없습니다. 상속개시 당시 보유하던 권리를 통해 취득한 주택을 완공 후에 팔 때 이 특례를 검토할 수 있습니다.

무주택자가 별도 세대인 부모에게서 주택 두 채를 상속받은 경우도 주의해야 합니다. 선순위 상속주택을 남겨두고 다른 상속주택을 팔더라도, 그 집은 상속개시 당시 본인이 보유하던 일반주택에 해당하지 않으므로 이 특례를 적용받을 수 없습니다.

상속주택을 먼저 팔 때는 중과 제외 요건을 따로 봅니다

상속주택을 먼저 팔면 그 거래에는 제155조 제2항의 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 다만 특례 대상 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 보유한 세대가 상속주택을 먼저 파는 경우, 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제13호에 따라 1세대 2주택 양도소득세 중과에서 제외될 수 있습니다. 중과란 기본세율에 세율을 더해 과세하는 것을 말합니다.

상속 후 어느 집을 먼저 팔지 결정할 때는 어느 집이 선순위 상속주택인지, 상속개시 당시 어떤 주택이나 권리를 보유했는지, 일반주택이 비과세 요건을 충족하는지를 함께 확인해야 합니다. 같은 두 채를 보유하고 있어도 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있습니다.