상속세 납세의무가 없어도 감정평가 받아 상속세를 신고하자.

상속세를 낼 금액이 없더라도, 물려받은 부동산을 나중에 팔 계획이라면 상속 당시 가액을 어떻게 평가할지 살펴볼 필요가 있습니다. 이때 인정받은 가액이 나중에 양도소득세를 계산할 때 취득가액, 즉 부동산을 얼마에 취득한 것으로 볼지에 영향을 주기 때문입니다. 같은 가격에 팔아도 취득가액이 낮으면 양도차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다.

1. 상속받은 부동산의 취득가액은 어떻게 정할까요?

상속받은 부동산은 원칙적으로 사망일인 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 금액을 취득가액으로 봅니다. 같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 상속재산 가액을 결정하거나 다시 고친 경우에는 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 그 가액을 적용하는 규정이 있습니다.

상속재산은 원칙적으로 시가, 즉 통상적인 거래에서 형성되는 가격으로 평가합니다. 해당 부동산의 실제 매매가액, 요건을 충족한 감정가액, 수용보상금이나 경매·공매가액 등이 시가로 인정될 수 있습니다. 해당 부동산에 시가로 인정되는 가액이 여럿이면 원칙적으로 사망일에 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다. 해당 부동산 자체의 가액을 확인하기 어려우면 비슷한 부동산의 거래가액 등을 살펴보고, 시가를 산정하기 어려울 때는 토지의 개별공시지가나 주택의 공시가격 등 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용합니다.

2. 뒤늦게 받은 감정평가도 인정될까요?

소급감정은 시간이 지난 뒤 상속 당시의 가치를 거슬러 평가하는 것을 말합니다. 2020년 2월 11일 개정 전 규정이 적용된 사건에서 대법원은 공신력 있는 감정기관의 소급감정으로 상속 당시 시가를 입증할 수 있다고 봤습니다. 다만 상속세를 부과할 수 있는 법정 기간이 지난 뒤, 양도소득세를 줄일 목적으로 받은 감정가액이 배척된 사례도 있습니다.

2023년 조세금융신문 칼럼은 2020년 2월 11일 개정 이후 일부 하급심에서 과세관청이 결정한 가액을 적용하고 소급감정가액을 받아들이지 않은 사례를 소개했습니다. 이후 대법원은 2026년 8월 12일 선고한 2022두67357 판결에서, 과세관청이 정한 금액이 객관적이고 합리적인 시가로 보기 어렵다면 소송에서 입증된 상속 당시 시가로 양도소득세를 계산할 수 있다고 판단했습니다. 이 사건에는 2021년 2월 17일 개정 전 시행령이 적용됐으며, 소급감정의 인정 여부는 감정의 근거와 개별 사실관계에 따라 달라집니다. 매각 계획이 있다면 상속 단계에서 평가자료를 확보해 두는 편이 실무상 수월합니다.

3. 감정평가 기간과 상속세 신고기한은 어떻게 다를까요?

부동산 감정가액은 원칙적으로 공신력 있는 감정기관 두 곳 이상이 평가한 금액의 평균을 사용합니다. 다만 기준시가가 10억 원 이하인 부동산은 요건을 충족하면 한 곳의 감정가액도 인정될 수 있습니다. 여기서 10억 원은 감정평가 결과가 아니라 법에서 정한 기준시가를 기준으로 판단합니다.

4. 감정평가 비용까지 고려하면 유리할까요?

감정가액을 적용해도 납부할 상속세가 없고, 나중에 팔 때 양도소득세가 줄어들 것으로 예상된다면 감정평가를 검토할 만합니다. 상속공제는 세금을 계산할 때 일정 금액을 빼 주는 제도입니다. 국내 거주자의 상속에서 자녀만 상속하는 경우에는 일괄공제 5억 원이, 배우자와 자녀가 있고 일괄공제와 배우자 상속공제 5억 원을 함께 적용하는 경우에는 합계 10억 원이 대표적인 예입니다. 실제 상속세는 사전증여재산의 합산 여부와 공제 한도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

감정평가로 상속세가 늘어날 수 있다면, 예상되는 양도소득세 감소액과 추가 상속세, 감정평가 수수료, 신고 대행 수수료를 함께 비교해야 합니다. 이미 세법상 시가로 인정되는 자료가 있다면 그 가액을 반영해야 합니다.

상속주택을 팔 때 보유·거주 요건 등을 충족해 1세대 1주택 비과세가 전부 적용되거나, 상속농지가 소재지 거주와 직접 경작 요건을 충족해 8년 자경농지 감면으로 감면 한도 안에서 납부할 양도소득세가 없다면, 양도소득세 절감을 위해 별도로 감정평가를 받을 실익은 크지 않습니다.

5. 농지와 단독주택 상담 사례

아래는 2023년 칼럼에 소개된 두 상담 사례입니다. 두 사례 모두 기준시가와 감정가액 중 어느 금액으로 평가해도 상속세가 없다는 전제에서, 5년 후 매각할 때의 세 부담을 비교했습니다.

농지는 부친과 자녀 모두 직접 경작하지 않아 비사업용 토지에 해당한다고 가정했습니다. 단독주택은 부친의 배우자가 생존해 있고 자녀 한 명이 주택을 단독 상속한 사례입니다. 자녀가 기존 주택을 보유해 2주택자가 됐지만, 다주택자에게 더 높은 세율을 적용하는 다주택 중과는 적용되지 않는다고 가정했습니다. 표의 금액은 해당 사례의 계산 결과이며, 실제 세 부담은 양도 시점의 세율과 공제, 중과 여부에 따라 달라집니다.

6. 상속받은 부동산을 곧 팔 예정이라면

사망일로부터 6개월 이내에 매매계약을 체결하고 그 거래가격이 상속 당시 시가로 인정된다면, 해당 가격으로 상속재산을 평가할 수 있습니다. 이때 평가기간에 들어오는지는 잔금일이 아닌 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 거래가격이 상속재산 평가액이자 양도소득세 취득가액으로 그대로 인정되면, 해당 거래에서 양도차익이 생기지 않습니다. 다만 양도소득세 신고 의무는 별도로 살펴야 합니다.

상속받은 부동산을 곧 매각할 계획이라면 실제 거래가액을 상속세 신고에 반영할 수 있는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 보유 후 매각할 계획이라면 감정평가 기간이 지나기 전에 예상 상속세와 양도소득세, 감정평가 비용을 함께 비교해 보시는 것이 좋습니다.