6.21 부동산대책’에 따라 개정된 상생임대주택의 내용은?

임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올리고 일정 기간 임대했다면, 주택을 팔 때 양도소득세 특례를 받을 수 있습니다. 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례는 일정 요건을 갖춘 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세 등을 판단할 때 적용되는 실거주 요건을 면제하는 제도입니다.

이 제도는 2022년 2월 15일에 신설됐습니다. 조세금융신문의 이재홍 세무사 칼럼은 같은 해 6·21 부동산대책에 따라 임대 시작 당시의 주택 수와 가격 요건이 폐지되고 혜택이 확대된 배경을 설명합니다. 이후 계약 체결 기한이 연장됐고, 2026년 10월 1일 시행된 개정으로 양도 기한도 생겼습니다. 아래는 2026년 11월 14일 기준입니다.

1. 상생임대주택의 요건

• 임대료 인상률 5% 이하. 직전 임대차계약과 비교해 임대보증금이나 월 임대료를 5% 이내로 올려야 합니다.
• 실제 임대기간 충족. 직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따라 2년 이상 실제로 임대해야 합니다. 임대기간은 달력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 기간은 1개월로 봅니다.
• 계약 체결 기한과 증빙. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 실제로 임대를 시작해야 합니다. 임대인이 계약금을 지급받은 사실도 증빙서류로 확인돼야 합니다.

임대를 시작할 때 여러 채를 보유하고 있어도 상생임대차계약을 체결할 수 있습니다. 임대 시작 당시 주택 가격에도 제한이 없습니다. 특례를 받으려면 양도 시점에 세법상 1세대 1주택에 해당해야 합니다. 다른 특례에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우도 포함됩니다.

2. 어떤 계약이 직전 임대차계약인가요?

직전 임대차계약은 집을 취득한 뒤 임대인이 임차인과 직접 맺은 계약입니다. 세입자가 있는 집을 사면서 매도인의 임대차계약을 넘겨받았다면, 그 계약은 인상률을 비교하는 기준에 포함되지 않습니다.

예를 들어 세입자가 있는 집을 산 뒤 기존 계약이 끝나 새로 계약했다면, 그 새 계약이 직전 임대차계약이 될 수 있습니다. 그 계약으로 1년 6개월 이상 실제 임대하고, 이후 계약에서 임대료 인상률과 실제 임대기간 등 나머지 요건을 충족하면 이후 계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다.

3. 어떤 혜택을 받을 수 있나요?

1. 1세대 1주택 비과세. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 등 2년 거주요건이 적용되는 경우, 상생임대주택 특례를 받으면 해당 거주요건이 면제됩니다. 보유기간 등 비과세에 필요한 다른 요건도 충족해야 합니다.
2. 등록임대주택을 보유한 세대의 거주주택 비과세. 등록임대주택을 보유한 세대가 거주주택을 팔 때 적용하는 비과세 특례에서도, 해당 주택이 상생임대주택 특례 요건을 충족하면 2년 거주요건이 면제됩니다.
3. 1세대 1주택 장기보유특별공제. 장기보유특별공제는 주택을 팔아 생긴 이익에서 일정 금액을 빼는 제도입니다. 상생임대주택 특례를 받으면 1세대 1주택 공제율표인 「소득세법」 제95조의 표 2를 적용할 때 2년 거주요건이 면제됩니다. 실제 공제액을 계산할 때 거주기간에 따른 공제율은 본인이 실제로 거주한 기간을 기준으로 산정합니다.

4. 전세를 월세로 바꾸면 인상률은 어떻게 계산하나요?

전세를 월세로 바꾸거나 월세를 전세로 바꿀 때는 보증금과 월세를 같은 기준으로 환산한 뒤 인상률이 5% 이내인지 판단합니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따른 전환 기준은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 값입니다. 기준금리는 바뀔 수 있으므로 해당 계약에 적용되는 금리를 확인해 계산해야 합니다. 렌트홈 임대료 인상률 계산기를 활용할 수 있습니다.

5. 계약과 실제 임대기간을 확인할 때

• 임차인 변경과 공실. 두 계약의 임대인은 같아야 합니다. 임차인은 바뀔 수 있고, 두 계약 사이에 집이 비어 있거나 임대인이 직접 거주한 기간이 있어도 특례를 적용받을 수 있습니다.
• 계약 갱신과 등록임대주택. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 계약이나 등록임대주택의 임대차계약도 요건을 충족하면 상생임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.
• 다가구주택. 정부의 제도 안내에 따르면 건물 전체를 한 번에 양도할 때는 모든 호에서 상생임대차 요건을 충족해야 합니다. 독립된 호별로 양도하는 경우에는 해당 호를 기준으로 판단합니다.
• 묵시적 갱신. 계약서에 1년으로 적혀 있어도, 별도 계약서를 쓰지 않고 계약이 갱신돼 실제로 2년을 임대했다면 그 기간을 인정받을 수 있습니다.

6. 주택은 언제까지 팔아야 하나요?

2026년 10월 1일 시행된 개정에 따라 특례를 받으려면 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 시행령은 2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우의 양도 기한을 2027년 12월 31일로 별도로 정하고 있습니다.

7. 특례는 어떻게 신청하나요?

「소득세법」 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 납세지 관할 세무서에 제출해야 합니다. 신고서에는 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부합니다. 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서는 관할 세무서가 행정정보 공동이용을 통해 확인합니다.

매도를 앞두고 있다면 두 계약서와 계약금 수령 자료를 준비해 임대료 인상률, 실제 임대기간, 양도 기한을 함께 확인해 보시기 바랍니다.