부담부증여시 꼭 알아둬야 할 사항

부모가 자녀에게 전세를 준 아파트를 넘기면서 전세보증금을 돌려줄 의무도 함께 넘기는 경우가 있습니다. 이렇게 재산을 받는 사람인 수증자가 재산을 주는 사람인 증여자의 채무까지 인수하는 것을 부담부증여라고 합니다.

수증자가 실제로 인수한 것으로 인정되는 채무는 증여재산가액에서 빼고 증여세를 계산합니다. 한편, 증여자는 그 채무만큼의 재산을 대가를 받고 넘긴 것으로 보므로 해당 부분에 대해 양도소득세를 검토해야 합니다. 이때도 일반적인 양도와 마찬가지로 요건에 따라 비과세, 감면, 중과세 규정이 적용됩니다.

부담부증여를 하면 수증자의 증여세는 줄어들 수 있습니다. 다만 증여자에게 양도소득세가 생기거나 중과세가 적용되면 두 사람이 부담하는 세금의 합계는 단순증여 때보다 커질 수 있습니다. 증여 방식을 정하기 전에 단순증여의 증여세·취득세와 부담부증여의 증여세·양도소득세·취득세를 각각 계산해 비교하는 것이 좋습니다.

1. 어떤 채무를 증여재산가액에서 뺄 수 있나요?

증여일 현재 증여자가 부담하는 채무 중 증여재산에 담보된 대출이나 해당 부동산의 임대보증금 반환채무가 대표적입니다. 증여재산과 무관한 개인 채무나, 그 재산을 담보로 제공했더라도 실제로는 제3자가 부담하는 채무는 공제 대상에서 제외됩니다. 특히 배우자나 부모·자녀 등 직계존비속 사이에서는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로, 실제 인수 사실을 객관적인 자료로 증명해야 합니다.

증여계약서에 인수할 채무와 금액을 적고, 금융기관 대출이라면 채무자 명의 변경이 가능한지 확인해 두는 것이 좋습니다. 세무상 판단에는 증여 후 누가 원금과 이자를 실제로 부담했는지, 수증자에게 상환할 능력이 있었는지도 영향을 줍니다. 참고 칼럼이 소개한 심판례에서는 증여 직전에 대출을 받았으나 대출금의 사용처를 객관적으로 설명하지 못해 채무 인수가 인정되지 않은 사례도 있었습니다.

2. 증여자의 취득가액은 어떻게 계산하나요?

취득가액은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 빼는 취득 당시의 금액입니다. 부담부증여에서는 증여재산을 어떤 기준으로 평가했는지에 따라 증여자의 취득가액 계산도 달라집니다. 양도가액을 시가에 해당하는 평가액으로 산정했다면 취득가액은 원칙적으로 실제 취득에 든 금액을 기준으로 계산합니다. 실제 취득금액을 확인하기 어렵다면 법에서 정한 대체 방법의 적용 요건을 살펴야 합니다. 환산취득가액은 그 대체 방법 중 하나입니다. 양도가액을 보충적 평가방법에 따른 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 계산합니다.

임대 중인 부동산을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항의 임대료 등 환산가액으로 평가하여 양도가액을 기준시가로 산정한 경우에도 취득가액은 기준시가를 적용합니다. 국세청은 월세 없이 임대보증금만 있어 임대료 등 환산가액과 제66조의 평가특례에 따른 금액이 같았던 사례에서도 제61조 제5항에 따라 평가한 것으로 보았습니다. 이 사례에서는 실제 취득가액이나 환산취득가액을 적용할 수 없습니다.

3. 수증자가 나중에 팔 때는 취득가액이 어떻게 달라지나요?

앞에서는 증여자가 재산을 넘길 때의 양도소득세를 살펴봤습니다. 수증자가 그 재산을 나중에 팔 때는 증여 당시 평가한 금액이 취득가액 계산의 출발점입니다. 「소득세법 시행령」 제163조 제9항은 부담부증여로 취득한 재산에도 증여 당시 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 보는 규정을 적용합니다. 따라서 증여 당시 보충적 평가방법으로 평가했다면, 그 평가액을 기준으로 계산합니다. 채무 인수분에 대해 별도로 환산취득가액을 적용할 수는 없습니다. 이월과세가 적용되는 순수 증여분은 아래 8번의 기준을 따릅니다.

4. 증여자의 취득가액은 채무 비율만큼 나눠 계산합니다

부담부증여에서 증여자의 양도소득세를 계산할 때는 전체 재산 중 인수한 채무에 해당하는 부분만 양도로 봅니다. 이에 맞춰 취득가액도 전체 증여재산가액에서 채무가 차지하는 비율만큼 반영합니다.

양도로 보는 부분의 취득가액 = 전체 재산의 취득가액 × (인정된 채무액 ÷ 전체 증여재산가액)

5. 다가구주택을 통째로 넘기면 한 채로 볼 수 있습니다

세법상 다가구주택을 가구별로 나누어 넘기지 않고 건물 전체를 하나의 매매 단위로 넘기면, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 전체를 한 채로 봅니다. 종전에는 부담부증여의 채무 인수분을 부분 양도로 보는 해석이 있었습니다. 기획재정부는 2022년 4월 27일, 다가구주택을 하나의 매매 단위로 부담부증여하는 경우에도 전체를 한 채로 본다고 회신했습니다. 실제 비과세 여부는 증여자의 세대가 보유한 주택 수와 보유·거주 요건 등을 함께 확인해야 합니다.

6. 고가주택 여부는 집 전체 가격으로 판단합니다

전체 평가액이 15억 원이고 임대보증금이 8억 원인 아파트를 부담부증여한다고 가정해 보겠습니다. 보증금 반환채무를 실제로 인수했다면 증여자의 양도가액은 8억 원입니다. 고가주택 여부를 판단할 때 적용하는 금액은 주택 전체의 평가액인 15억 원입니다. 이 아파트는 12억 원을 초과하므로 고가주택에 해당합니다. 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 고가주택 계산 규정에 따라 과세 대상 양도차익을 따로 산정합니다.

7. 취득세는 무상취득분과 유상취득분을 구분합니다

주택을 부담부증여받을 때, 대가 없이 받은 무상취득분에는 일반적으로 3.5%의 취득세율이 적용됩니다. 채무 인수가 유상취득으로 인정되는 부분에는 주택 유상취득 기본세율인 1~3%가 적용되며, 주택 수와 소재지 등 중과 요건에 해당하면 8% 또는 12%가 적용될 수 있습니다. 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 채무를 인수해 대가를 부담한 사실을 취득세 계산에서도 입증해야 합니다.

조정대상지역에 있고 취득 당시 주택 전체의 시가표준액이 3억 원 이상이면 무상취득분에 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 시가표준액은 지방세법에 따라 정하는 기준 금액입니다. 3억 원 기준은 채무를 빼기 전 주택 전체의 시가표준액으로 판단합니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우에는 이 중과 규정의 예외가 적용됩니다.

8. 증여받은 부동산을 다시 팔 때는 이월과세도 확인합니다

배우자나 부모·자녀 등 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 이 제도가 적용되면 수증자의 양도차익을 계산할 때 증여자가 그 부동산을 취득한 당시의 금액을 사용합니다. 적용 요건과 예외는 「소득세법」 제97조의2에서 정합니다.

가족 등 세법상 특수관계인에게 증여한 뒤 수증자가 다른 사람에게 되파는 경우에는 「소득세법」 제101조 제2항의 부당행위계산 규정도 살펴야 합니다. 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 금액이 증여자가 직접 팔았을 때의 양도소득세보다 적으면, 일정 요건에 따라 증여자가 직접 판 것으로 볼 수 있습니다. 매각으로 얻은 소득이 실제로 수증자에게 귀속된 경우에는 예외가 적용됩니다.

두 규정의 부동산 적용 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여받은 경우 10년, 2022년 12월 31일까지 증여받은 경우 종전 기준인 5년입니다. 부담부증여에서 채무 인수로 유상 이전이 인정된 부분은 이월과세와 우회양도에 관한 이 규정의 적용 대상에서 제외됩니다.

9. 신고 후에도 상환 내역을 보관해야 합니다

과세관청은 부담부증여에서 공제된 채무의 상환 내역을 확인하고, 수증자에게 누가 어떤 자금으로 갚았는지 설명할 자료를 요청할 수 있습니다. 증여자가 원금을 대신 갚거나 증여 후에도 이자를 계속 부담하면, 수증자가 채무를 실제로 인수했는지가 다시 검토될 수 있습니다. 원리금 이체 내역이나 임차인에게 보증금을 반환한 내역을 보관해 두면 수증자 본인의 자금으로 상환했다는 점을 설명하는 데 도움이 됩니다.

10. 양도소득세와 증여세는 언제까지 신고하나요?

일반적인 부동산 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 합니다. 부담부증여로 양도에 해당하는 채무 인수분은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여자가 양도소득세를 예정신고합니다. 수증자의 증여세 신고기한도 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

부담부증여를 검토 중이라면 증여계약을 체결하기 전에 채무 인수를 입증할 수 있는지 확인하고, 단순증여와 부담부증여의 전체 세액을 비교해 보시기 바랍니다. 증여 후 매각할 계획이 있다면 수증자의 취득가액과 이월과세 적용 여부도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.