재개발·재건축 등이 진행되면 대체주택에 대해 비과세 혜택을 한 번 더 준다고?

국내에 주택 한 채를 보유한 세대가 재개발이나 재건축 공사 기간에 거주할 목적으로 다른 집을 사는 경우가 있습니다. 이렇게 마련한 집을 세법에서는 대체주택이라고 합니다. 일정한 요건을 갖추면 나중에 산 대체주택을 먼저 팔더라도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

이 특례를 적용하면 일반적인 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간 요건이 면제됩니다. 다만 대체주택에서 1년 이상 실제로 거주하는 등 특례 자체의 요건은 충족해야 합니다. 또한 주택과 그에 딸린 토지의 실제 매매가격이 12억 원을 넘으면, 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세 대상입니다.

대체주택을 언제 사고, 언제 팔아야 하나요?

대상은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업입니다. 적용 대상이 단계적으로 확대됐으므로 오래전에 시작된 사업은 당시 적용 규정도 살펴야 합니다.

「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에 따라 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 대체주택 취득과 거주 — 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고, 그 집에서 1년 이상 실제로 거주해야 합니다. 국세청은 세대원 전원의 거주를 원칙으로 보며, 세대원 일부가 취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우에는 예외를 인정합니다.
2. 완성된 주택으로 이사와 거주 — 정비사업으로 새 주택이 완성된 날부터 3년 이내에 세대원 전원이 이사하고, 그 집에서 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 거주기간을 여러 번에 나누어 합산하는 방식으로는 충족할 수 없습니다. 법령에서 정한 부득이한 사유로 일부 세대원이 이사하지 못한 경우와 취학·근무로 세대원 전원이 출국한 경우에는 각각 별도의 요건이 적용됩니다.
3. 대체주택 매도 — 새 주택이 완성되기 전이나 완성된 날부터 3년 이내에 대체주택을 팔아야 합니다.

이사와 매도에 적용되는 3년 기한은 2023년 1월 12일 이후 대체주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 그 전에 양도했다면 종전의 2년 기준을 적용합니다.

주택 수는 어느 시점을 기준으로 판단하나요?

참고 칼럼은 사업시행인가일의 주택 수를 기준으로 삼았던 과거 국세청 해석과, 대체주택 취득 시점의 주택 수를 기준으로 삼은 조세심판원 결정(조심 2021서5174)을 소개합니다. 이후 기획재정부는 대체주택을 취득하는 시점에 해당 세대가 기존에 보유한 주택이 한 채인지를 기준으로 판단한다고 해석했습니다(재산세제과-1270, 2023. 10. 23.).

따라서 사업시행인가 당시 여러 채를 보유했더라도 대체주택을 살 때 정비사업 대상 주택만 보유했다면, 다른 요건을 충족하는지 살펴볼 수 있습니다. 반대로 대체주택을 살 때 기존 주택이 두 채 이상이었다면, 이후 다른 주택을 처분해도 원칙적으로 이 특례를 적용받기 어렵습니다. 공사 기간에 다른 주택도 사고팔았다면 대체주택을 산 날의 보유 현황과 대체주택을 파는 날의 특례 요건을 모두 확인해야 합니다.

취득 순서나 명의가 다른 경우

• 사업시행인가 후 정비사업 대상 주택을 산 경우 — 사업시행인가가 난 뒤라도 관리처분계획인가 전에 정비사업 대상 주택을 사고, 이후 공사 기간에 거주할 대체주택을 취득했다면 다른 요건을 충족하는 경우 특례를 적용받을 수 있다는 국세청 해석이 있습니다(서면법령해석재산 2016-3749). 관리처분계획인가는 조합원에게 새 주택을 어떻게 배정할지 등을 정한 계획을 승인하는 절차입니다.
• 기존 주택을 팔고 대체주택을 산 경우 — 기존 주택 A를 보유한 상태에서 재건축 대상 주택 B를 취득한 뒤, 대체주택 C를 사기 전에 A를 팔아 일시적 2주택 비과세를 적용받은 사례가 있습니다. 이 경우 C도 대체주택 특례의 나머지 요건을 충족하면 별도로 특례를 검토할 수 있습니다. 참고 칼럼은 감면주택, 상속주택, 장기임대주택을 함께 보유한 사례도 소개합니다. 이런 주택은 각각의 특례 요건에 따라 주택 수에 포함되는지 확인해야 합니다.
• 분양이나 입주권 매매로 대체주택을 마련한 경우 — 사업시행인가 전에 분양받았더라도 세법상 주택 취득일이 사업시행인가일 이후이고 실제 거주 등 나머지 요건을 갖추면 특례를 적용받을 수 있습니다. 조합원입주권을 매수해 공사 기간 중 완성된 집에서 1년 이상 거주한 사례도 있습니다. 조합원입주권은 정비사업으로 지어질 새 주택에 입주할 수 있는 권리입니다. 참고 칼럼이 소개한 사례에서는 입주권을 산 날과 구분해, 완성된 주택의 사용승인일을 취득일로 보았습니다.
• 같은 세대의 배우자 명의로 대체주택을 산 경우 — 재개발 대상 주택의 조합원이 공사 기간에 같은 세대인 배우자 명의로 대체주택을 취득한 사례에서도, 실제 거주와 이사 등 요건을 갖추면 특례를 적용할 수 있다고 해석했습니다(서면4팀-1377).
• 대체주택 자체가 조합원입주권으로 바뀐 경우 — 이 특례는 대체주택을 양도할 때 적용됩니다. 참고 칼럼이 소개한 심판 사례에서는 대체주택이 별도의 정비사업으로 조합원입주권으로 바뀐 뒤 팔렸기 때문에 이 특례를 적용하지 않았습니다.

비과세를 적용받은 뒤에도 이사와 거주 요건을 지켜야 합니다

대체주택을 팔 때 특례를 적용받았더라도, 이후 완성된 주택에 기한 내 이사하지 못하거나 1년 이상 계속 거주하는 요건을 충족하지 못하면 양도소득세를 다시 계산해야 합니다. 요건을 충족하지 못하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에, 대체주택을 팔 당시 특례를 적용하지 않았다면 납부했을 세액을 신고·납부해야 합니다.

매도 전에 사업시행인가일, 대체주택 취득일과 당시 보유 주택 수, 새 주택 완성일, 이사 예정일, 대체주택 매도일을 순서대로 정리해 두면 특례 적용 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.