공동상속주택 소수지분자가 일반주택 양도시 비과세특례

부모님이 남긴 집을 형제자매와 함께 상속받았다면, 이미 갖고 있던 집을 팔 때 상속받은 지분도 주택 수에 포함될까요?

여러 상속인이 한 주택을 나누어 상속받으면 그 집을 공동상속주택이라고 합니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항에 따라, 공동상속주택의 소수지분을 보유한 사람이 그 집과 별개의 주택을 팔 때는 일정한 요건을 충족하면 공동상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 이때 파는 주택을 이 글에서는 ‘일반주택’이라고 부르겠습니다. 주택 수에서 제외되더라도 일반주택의 보유기간이나 거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건은 별도로 확인해야 합니다.

공동상속주택은 누구의 주택으로 볼까요?

세법은 일반주택의 비과세 여부를 판단할 때 다음 순서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 상속인 한 명을 정합니다.

1. 상속지분이 가장 큰 상속인
2. 가장 큰 지분을 가진 상속인이 여럿이면, 그중 상속개시 당시 해당 주택에 거주한 사람
3. 거주 여부로도 한 명을 정할 수 없으면, 해당 순위에 남은 사람 중 나이가 가장 많은 사람

이 글에서 말하는 소수지분권자는 위 순서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람 외의 상속인입니다. 지분 판정은 원칙적으로 상속개시일, 즉 고인이 사망한 날을 기준으로 합니다. 공동소유를 유지하면서 상속인 사이에 일부 지분을 매매하거나 증여했다면 당초 상속지분을 기준으로 판단합니다. 이후 한 사람이 지분 전부를 취득해 단독으로 소유하게 되면 특례 적용 여부를 다시 살펴야 합니다.

고인과 같은 세대였다면 어떻게 달라질까요?

상속개시 당시 상속인과 피상속인, 즉 재산을 남긴 고인이 같은 세대였다면, 일반주택을 팔 때 소수지분을 주택 수에서 뺄 수 있는지를 두고 국세청과 조세심판원의 판단이 갈립니다.

국세청은 같은 세대였던 사람에게서 소수지분을 상속받았다면, 시행령 제155조 제2항 단서의 동거봉양 합가 요건을 충족하는 경우에 제3항 특례를 적용할 수 있다고 해석합니다. 동거봉양 합가는 부모님 등을 모시기 위해 따로 살던 세대가 합치는 것을 말합니다. 이 예외를 적용하려면 합가 당시 직계존속의 연령과 각 세대의 주택 보유 현황, 합가 전부터 보유한 주택인지 등을 확인해야 합니다. 국세청은 2023년 9월 8일 회신에서도 이 입장을 유지했습니다.

조세심판원은 개별 사건에서 제2항 단서가 제3항의 소수지분권자에게는 적용되지 않는다고 판단했습니다. 이에 따라 상속 당시 고인과 같은 세대였던 상속인의 소수지분도 일반주택의 비과세를 판단할 때 주택 수에서 제외할 수 있다고 보았습니다(조심 2018중424, 2018. 4. 19.).

상속인들이 각자 주택 한 채를 갖고 있다면

고인과 같은 세대였던 A와 별도 세대였던 B가 고인의 주택 한 채를 함께 상속받는다고 가정해 보겠습니다. A가 가장 큰 지분을 받으면 제3항의 소수지분 특례를 적용받을 수 없고, 동거봉양 합가 요건을 충족하지 않으면 제2항의 상속주택 특례도 적용하기 어렵습니다.

참고 칼럼은 A가 소수지분을 받고 B가 가장 큰 지분을 받는 방식이 유리할 수 있다고 설명합니다. B는 제2항 요건을 충족하면 기존 일반주택을 팔 때 상속주택 특례를 적용받을 수 있습니다. A는 조세심판원 결정례에 따르면 제3항 특례를 적용받을 여지가 있지만, 국세청 해석에 따르면 동거봉양 합가 요건을 충족해야 합니다. 이 사례에서는 지분을 어떻게 나눌지 결정하기 전에 각 상속인에게 어느 특례가 적용될 수 있는지 살펴봐야 합니다.

여러 채를 공동으로 상속받았다면

한 피상속인으로부터 여러 채를 공동으로 상속받았다면, 일반주택의 비과세를 판단할 때 제155조 제3항에 따라 주택 수에서 뺄 수 있는 집은 아래 순위로 정한 선순위 상속주택 한 채입니다. 나머지는 이 특례로 주택 수에서 제외할 수 없습니다. 상속받은 한 채가 법에서 정한 재개발·재건축 등 정비사업을 거쳐 여러 채가 된 경우도 이 기준을 적용합니다.

1. 피상속인이 가장 오래 소유한 주택
2. 소유기간이 같으면, 피상속인이 가장 오래 거주한 주택
3. 거주기간도 같으면, 피상속인이 상속개시 당시 거주하던 주택
4. 위 기준으로 정할 수 없으면, 기준시가가 가장 높은 주택. 기준시가는 세법에서 재산 가액을 판단할 때 쓰는 기준 금액이며, 금액이 같으면 상속인이 한 채를 선택합니다.

상속받은 뒤에 일반주택을 샀다면

소수지분을 먼저 상속받고 나중에 일반주택을 샀더라도, 제155조 제3항의 요건을 충족하면 일반주택을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 참고 칼럼이 제시한 이 해석은 이후 국세청 회신에서도 확인됩니다. 제2항의 상속주택 특례에서는 일반주택의 범위를 별도로 정하고 있으므로, 어느 조항을 적용하는지에 따라 취득 순서의 의미가 달라집니다.

소수지분을 먼저 팔면 비과세를 받을 수 있을까요?

제155조 제3항은 일반주택을 팔 때 적용하는 규정입니다. 일반주택을 보유한 상태에서 공동상속주택의 소수지분을 먼저 팔면, 그 지분 양도에는 이 조항의 비과세 특례가 적용되지 않아 원칙적으로 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 다만, 세법상 공동상속주택 소수지분에 해당하면 다주택자 중과세율, 즉 일정한 다주택자에게 더 높은 세율을 적용하는 규정은 배제될 수 있습니다.

다주택자 중과 여부는 어떻게 판단할까요?

다주택자 중과 여부를 판단할 때도 공동상속주택은 원칙적으로 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 계산합니다. 가장 큰 지분을 가진 사람이 여럿이면 앞서 설명한 거주 여부와 나이 순서를 적용합니다. 세법상 소수지분권자에게는 해당 공동상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다.

• 상속 후 5년 기준은 제155조 제2항에 해당하는 상속주택의 중과 배제 규정에 나옵니다. 이 규정은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 경우에 적용됩니다. 공동상속주택 소수지분의 중과 여부는 별도의 주택 수 계산 규정에 따라 판단하므로, 상속받은 지 5년이 지난 경우에도 중과가 배제될 수 있습니다.
• 여러 채의 소수지분을 가진 경우에도 각 지분이 중과 규정상 소수지분에 해당하면 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 참고 칼럼은 선순위 상속주택이 아닌 주택의 소수지분에도 중과 배제를 인정한 심판례를 소개합니다(조심 2019서4322, 2020. 2. 12.).
• 고인과 같은 세대에서 상속받은 소수지분도 그 지분 자체를 팔 때는 다주택자 중과가 배제될 수 있습니다. 기획재정부는 2023년 9월 4일 회신에서 이와 같이 해석했습니다.

공동상속주택 지분을 보유하고 있다면, 매매계약 전에 어느 주택을 먼저 팔 것인지부터 확인해 보시기 바랍니다. 일반주택을 먼저 팔 때는 1세대 1주택 비과세 요건을, 상속 지분을 먼저 팔 때는 그 지분의 과세 여부와 다주택자 중과 배제 요건을 살펴야 합니다. 상속 당시 세대 관계, 당초 지분, 이후 추가로 취득한 지분이 있다면 그 내역도 함께 확인하는 것이 좋습니다.