겸용주택 양도시 꼭 알아둬야 할 사항

상가와 주택이 함께 있는 건물을 겸용주택이라고 합니다. 한 울타리 안에 주택과 주택 외의 건물이 따로 있는 경우에도 겸용주택 규정이 적용될 수 있습니다. 겸용주택을 팔 때는 실제 주거용으로 쓰는 면적과 전체 매매가를 먼저 확인해야 합니다. 이에 따라 양도소득세를 내지 않는 1세대 1주택 비과세의 범위와 장기보유특별공제 적용 방식이 달라집니다.

1. 1세대 1주택 비과세는 어디까지 적용되나요?

2022년 1월 1일 이후 양도분은 주택과 상가를 합한 전체 실지거래가액, 즉 실제 거래금액이 12억 원을 넘는지 먼저 확인합니다.

표에서 주택으로 보는 범위를 정한 뒤에는 세대의 주택 수, 보유기간, 해당하는 경우 거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 확인합니다. 전체 거래금액이 12억 원을 넘어 주택과 상가를 나누어 계산하는 경우, 주택 자체가 고가주택에 해당하는지는 주택과 그에 딸린 토지에 배분한 금액으로 판단합니다. 그 금액도 12억 원을 넘으면 비과세 요건을 갖췄더라도 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 상가 부분의 양도차익은 별도로 계산합니다.

장기보유특별공제는 부동산을 일정 기간 보유한 경우 양도차익에서 일정 금액을 빼 주는 제도입니다. 과세되는 주택 부분에 1세대 1주택 공제 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 상가 부분에는 3년 이상 보유 등 일반 공제 요건을 충족할 때 보유기간에 따라 최대 30%의 공제율이 적용됩니다.

2. 매매가는 주택과 상가에 어떻게 나누나요?

주택과 상가를 함께 팔 때는 각각의 거래금액을 구분해 기록합니다. 금액 구분이 불분명하면 「소득세법」 제100조와 관련 규정에 따라 안분계산을 합니다. 안분계산이란 전체 거래금액을 일정한 기준에 따라 주택과 상가 몫으로 나누는 것을 말합니다.

법령이 정한 요건을 갖춘 감정평가액이 있으면 이를 활용합니다. 감정평가액이 없고 기준시가가 모두 있는 일반적인 경우에는 세법상 평가 기준인 기준시가의 비율로 나눕니다. 예를 들어 주택과 그에 딸린 토지는 개별주택가격을, 상가와 그에 딸린 토지는 건물과 토지의 기준시가를 적용하는 방식입니다. 계약서나 장부에 금액을 나누어 적었더라도, 구분한 금액이 법정 방식으로 계산한 금액과 30% 이상 차이가 나면 가액 구분이 불분명한 것으로 봅니다.

3. 지하실과 계단은 실제 사용 용도를 확인합니다

지하실, 현관, 주차장, 계단, 옥탑 등은 실제로 어디에 쓰이는지에 따라 주택 면적에 포함될 수 있습니다. 예를 들어 주택의 난방에만 쓰는 지하 보일러실이나 주거층에만 연결되는 전용계단은 주택 면적에 포함할 수 있습니다. 주택과 상가가 함께 쓰거나 용도를 가리기 어려운 공간은 주택과 상가의 면적 비율에 따라 나누어 계산합니다.

건축물대장에 적힌 용도와 실제 사용 상태가 다를 수 있습니다. 개별주택가격 확인 자료와 재산세 과세자료를 살펴보고, 필요한 경우 현장이나 항공사진·로드뷰로 확인하면 면적을 판단하는 데 도움이 됩니다.

4. 다가구주택은 층수·면적·세대수를 확인합니다

건축물대장에 다가구주택으로 기재되어 있어도 실제 사용 상태가 요건을 벗어나면 세법상 여러 주택으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 어려워지고, 주택 부분은 거래 조건에 따라 다주택 중과, 즉 기본세율보다 높은 세율을 적용받을 수 있습니다. 다가구주택 요건을 갖춘 건물 전체를 하나의 매매 단위로 양도하면 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 단독주택으로 볼 수 있습니다.

다가구주택의 주요 요건은 다음과 같습니다.

• 지하층을 제외하고 주택으로 쓰는 층이 3개 층 이하여야 합니다. 1층을 필로티 주차장으로 사용하고 나머지 공간도 주거용 외의 용도로 쓰는 등 법정 요건을 충족하면 해당 층은 주택 층수에서 제외합니다.
• 한 동에서 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하여야 합니다.
• 같은 대지에 있는 각 동의 세대수를 합쳐 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.

예를 들어 옥탑이나 건축물대장상 근린생활시설인 2층을 실제 주거용으로 사용해 주택으로 쓰는 층이 4개가 되거나, 내부를 나누어 20세대 이상이 거주할 수 있게 했다면 다가구주택 요건을 다시 살펴야 합니다.

옥탑을 철거하거나 주거용으로 쓰던 상가를 원래 용도로 되돌려 양도 전에 다가구주택 요건을 갖추는 경우에는 보유기간을 언제부터 계산하는지가 쟁점이 됩니다. 참고 칼럼은 비과세에 필요한 2년의 보유기간과 1세대 1주택 장기보유특별공제의 보유기간을 다가구주택 요건을 다시 갖춘 날부터 계산해야 한다는 견해를 제시했습니다. 칼럼이 인용한 조세심판원 결정은 해당 거래의 장기보유특별공제를 검토한 사례이므로, 실제 거래에서는 비과세와 공제의 보유기간을 각각 확인해야 합니다.

5. 상가 부분에는 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다

다른 주택을 함께 보유해 겸용주택의 주택 부분이 다주택 중과 대상이 되더라도, 상가로 구분해 과세하는 부분에는 다주택 중과세율을 적용하지 않습니다. 상가 부분의 세율과 장기보유특별공제는 상가의 보유기간 등 해당 거래의 조건에 따라 판단합니다.

6. 잔금 전에 주택을 상가로 바꾸면 어느 날을 기준으로 보나요?

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도일을 기준으로 판단합니다. 다만 2025년 2월 28일 이후 체결한 매매계약에 따라 주택을 상가 등 주택 외 용도로 바꾸어 양도하는 경우에는, 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 1주택 여부를 매매계약일 기준으로 판단합니다. 계약서에는 계약 당시의 용도와 잔금 전에 용도를 변경하기로 한 특약을 명확히 적어 두는 것이 좋습니다.

건물을 철거하는 멸실은 용도변경과 별도로 판단해야 합니다. 잔금 전에 매매특약에 따라 주택을 철거한 사례에서 잔금청산일을 판정 기준으로 본 유권해석이 있으므로, 철거가 예정된 거래라면 계약일과 철거 시점을 함께 확인해야 합니다.

7. 상가 건물분의 부가가치세도 확인합니다

사업자가 과세사업에 쓰던 상가를 팔면 원칙적으로 상가 건물분에 부가가치세가 부과됩니다. 다만 사업의 포괄양도·양수, 즉 사업에 관한 권리와 의무를 사업장 단위로 넘기는 요건을 충족하면 재화의 공급으로 보지 않습니다.

참고 칼럼은 임대하던 상가를 매수인이 직접 음식점으로 쓰는 경우와, 매도인이 잔금 전에 임차인을 모두 내보내고 매수인이 신축을 위해 철거하려는 경우를 예로 들었습니다. 두 사례 모두 실제로 임대사업이 넘어갔는지가 중요합니다. 특히 매수인이 사업을 넘겨받은 뒤 업종을 바꾸는 경우도 법령상 포괄양도·양수에 포함될 수 있으므로, 음식점으로 사용한다는 사실만으로 결론을 내리기는 어렵습니다.

겸용주택을 팔기 전에는 실제 용도와 면적, 주택과 상가의 매매가 배분, 임대차계약 승계 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에는 포괄양도·양수를 전제로 거래하는지, 추후 과세 거래로 판단될 경우 상가 건물분 부가가치세가 매매대금에 포함되는지 또는 매수인이 별도로 부담하는지를 명확히 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.